自負，輕狂與封筆

作為散仔筆記的讀者，相信是少數能夠忍受散仔自負與輕狂的人．

散仔在真實世界中，常常保持著謙卑的心，學習各種知識，反省自己判斷，力求完善自己的思考及行為系統．

在網上的世界裏，散仔完全進人自己的投資世界，並保持著興奮的心情寫出自己的想法．

在這裏，散仔充滿著自負與輕狂．

散仔有幸在年半前開Blog，與大家經歷了股市及樓市的高峰與低潮，經歷了對港股直通車的祈待，經歷了環境金融海嘯的沖擊，經歷了人性的貪婪與恐懼．

在這期間，散仔的投資行動及想法，亦清楚記錄在散仔筆記．

散仔亦可以繼續好自負地講，在網上的世界中，散仔暫時仍未見到有其他人，對股市及樓市的脈搏，能比散仔有更透徹及更準確的掌握．

如果要說散仔筆記的貢獻，散仔認為，除了是對散仔的自我確認外，對大家來說，就是帶出了獨立思考的重要性．這些，散仔已經用文字及行動証實出來 ．

雖然目前股市及樓市均大幅下挫，但回顧過去，散仔的資產與03年沙士期比較，暫時仍然有600%的增長．

散仔深信，在未來的一至五年間，散仔目前的資產組合，會令散仔去到另一個階段．

昨日，散仔突然有封筆的衝動．問散仔原因，散仔都唔知點解，可能是想悶聲發大財掛．


無論如何，散仔想到就做，而且又想不到有特別原因要繼續寫落去，所以散仔筆記也到此為止．

如將來有幸在散仔筆記2再同大家見面，那時的散仔，亦應該是一個更自負與輕狂的散仔（或者是散佬）．

後會有期，哈哈！

銀行估價最新取態

散仔有個習慣，每個星期都會為自己所持有的物業進行最新估價，以反映整個組合的淨值及負債比率．另外，對一些有興趣的單位，都會進行估價，以便了解最新市況．

以散仔手上的資產數目，加上對有興趣的單位估價，可讓散仔了解到各大銀行估價的方向及取態．

亦因此，散仔往往能夠比一般傳媒更早了有關走勢，及作出預測．所以睇散仔筆記可以話是非常化算．

在最近一次的網上估價中，散仔發現了一個有趣的現象．

在各大銀行估價中，恒生銀行對估價有了一百八十度的轉變．由以往的估價不足，對現在有輕微溢價．

相反，匯豐銀行對估價仍然非審慎，而且估價不足的情況非常普遍，而差價仍非常深．

散仔仍然未確定是個別一兩週的情況，或是長期趨勢．但這可能是銀行放水的先兆．

另外，有關情況又令散仔有以下的聯想．

國際性銀行在香港的業務，可能會受到沖擊．在放款業務上，本地銀行的競爭力會大大加強．

此話何解？

在實施全面存款保障後，拆息又日漸回落，本地中小型銀行的資金成本將可大幅降低．

加上，是次金融海嘯風眼不在亞洲，在港的資產質素較強．所以，擁有較多本地資產的銀行，其資本比率將較好，亦代表他們放貸能力較高．

在此消彼長的情況下，散仔可以預見．

1. 本地銀行（如沒有大量買外國資產），或中小型銀行，在未來一段時間，放款會較國際性銀行積極，優惠會較多．
2. 本地銀行（如沒有大量買外國資產），或中小型銀行的盈利增幅將會較高．

大家可以從中尋找機會．如果恒生（或其他本地銀行）真的積極放水，代表其資本率較強，亦代表其將來的盈利較高，這不失為收集的對象．

另外，如果P繼續堅持不減，散仔可以預見不同銀行會有不同形式的優惠推出以增加放款（如入油送水送紙巾一樣），本地銀行將尤其積極．

散仔最近作了很多不同的推測．由09年的樓市預測，到P+狂想曲，到今天的銀行放款取態分析，講真，越講越興奮．

大家試目以待．

銀行稅

身處香港咁多年，第一次感受到作為香港市民，原來自己要繳交銀行稅．

在兩年以前，在聯匯利率底下，其實好難想像美國加息或減息，香港可以唔跟從．

就算是有，都是少幅度的，或只是時間差的問題．

今天美國大幅減息0.75-1厘，但香港銀行堅決不減．

銀行解釋，在經濟不好的時候，減息是毫無幫助．當經濟好一點的時候，才考慮減息．

散仔即時諗，如果咁都講得通，咁宜家全世界其他央行減息，佢地咪係好傻仔．

如果話這是爛gag，都還可以．

如果話這是理由，這是挑戰了傳統智慧，甚具玩味．

散仔講過，凡面可以有兩面睇．向正面睇，香港唔減息，其實都有兩個好處．

一，就是香港銀行的投資價值應可提高．因為香港銀行調控息口的能力較高，投資價值應該高一線．

二，存貸有這樣大的息差，多貨款可會為銀行帶來巨利，當經濟穩定一點，銀行會急於放水．

坦白講，銀行今次唔減息，散仔其實可以理解，只是對其解釋覺得好好笑．

無論如何，存貸有五厘息差，財富轉移流向是非常明顯．

除銀行業外，香港各行各業及一般百姓，都要繼續繳交銀行稅，繼續為它們的投資失利負責．

共識

近來，散仔搜集到大部份人的投資部署大致如下：

股市：萬五至萬六點放，萬二點入，炒波幅為主．

樓市：預計樓市繼續沉底，明年第二季後考慮入市．

市場走向會否符合大部份人的預期仍是未知之數，散仔先在此記錄一下，以便散仔將來作參考之用．

P+ 狂想曲

按息趨升，由P-3.25升至P-1.5．各方人等，正在討論將來會否升至P或P+．

如要爭論按息的走勢，倒不如想一想，如果將來升至P或P+，對樓市會有何影響．

好多人都會認為，如果按息升至P+，會不利樓市．

散仔忽發其想，在個別情況下，如果按息升至P+，反而是對樓價有利．

這一想法比較新奇，讓散仔慢慢講清楚．

在經濟狀況向下的情況，按息升至P+，會阻礙買家的入市意慾，進一步打擊樓價．

但如果經濟狀況逆轉向上，按息升至P+，那就會出現一個有趣的現象．散仔分開供求兩方面去睇．

在需求方面，經濟向好，買家傾向入市，雖然按息升至P+，但未必影響他們購買的決定，因為他們無得揀．

對換樓的買家來說，按息升至P+會影響他們的換樓意慾，這方面的需求會減少．

但同樣，因新舊按揭息率差距大，按揭利息分分鐘有3厘的差距．在這時侯，現有業主會傾向繼續持有單位，供應也因此而減少．

當經濟向升，現有業主資金及資本開始充裕，形成新的需求．在不願放棄現有單位按揭的情況下，會傾向增購單位．

在需求增加，但供應受限的情況下，樓價會有加速上升的趨勢．

這結論會否帶給你一點新鮮感？

當然，這個結論充滿大量的假設，而且亦要經濟向好，按息是P或P+，這兩個因素同時出現，並持續一段時間，才可以驗証．

散仔想帶出一點，凡事未必有必然，凡事都有正反兩面．

不要人云亦云，自己要多加分析，無論對與錯，對自己都有所得益．

大家有一點要非常清楚．散仔認為經濟因素，才是樓市走向的主因（狗與主人的理論）．

按息因素，只是樓價走勢的其一種助力或阻力，並不能影響樓市的走向．

另一方面，按息會否升至P+，散仔仍然有懷疑．因為在有競爭情況下，除非各銀行一致行動，按息要升越P，也有一定的困難．

以上的狂想，都是散仔的憑空假設，是否成理，還要有待驗證．但也不失為一個有趣的推測．

大日子

今天是散仔家的大日子．

今天散仔家其中一名家庭成員，承著是次金融海潚之勢，購入首個物業．

這亦代表，散仔家族每位家庭成員，都擁有最少一個物業．

散仔父母從內地移民到港，從一無所有，到建立起小家庭．

之後，就生了幾名不肖子女．

各子女在香港土生土長，家境一直並不富裕，也參與過串膠花的生活．

後來各人出來社會做事，各人各自累積自己的財富．

今天，對散仔家族來說，又是一個重要的標記．

樓，對中國人來說，可能有其特殊意義．對散仔來說，所有家人均持有物業，更是有一種深層的意義．

香港，是個奇妙的地方，散仔家族也在這個地方，經歷了從無到有的過程．

我們相信，無論今次金融海潚有幾困難，只要我們能撐過去，在風雨過後，必定會乘風而起．

今天，散仔真的非常開心．

09年牛年樓市預測 (下)

散仔在上集講了很多負面因素，又帶了一個引子"寒中乍暖，隨時引爆"，如果大家認為散仔對明年的樓市看淡，那就誤會了散仔．

情況剛好相反，散仔對明年樓市的看法，是總體看好．

大家要明白一點，今次的香港經濟衰退，並不是香港樓市所導致．在這情況下，樓市的調整會較為短暫及輕微．

在散仔眼中，香港樓市從今年的農曆年開始，已差不多調整了一年，而幅度有30%至40%，這幅度是足夠有一個明顯的反彈．

雖然目前借貸困難，但確實是在低息環境中，一般業主的持貨成本其實非常低，(當然這是剔除機會成本)．

近期二手樓的超低交易量，除反映銀行收緊借貸外，散仔也認為這是大部份業主惜貨的表現．

在這些因素下，香港樓市明年第一季會面對怎樣的環境呢？

正如散仔之前所講，在大環境不樂觀的情況下，明年樓市開始時，會有時好時壞的感覺．

市場凝聚了一定的購買力，散仔預測在明年農曆新年後，會出現小陽春．

但同時，公司倒閉裁員之聲仍然不絶，市場出現個別低成交個案．

而另一方面，在明年初的財政預算案中，可能會有溫和的，有利樓市的措施出台．

樓市將會在好淡角力之間，這亦是散仔所講，"寒中乍暖"的情況．

之後呢？之後才是精華所在．

一是極壞．一是極好．

如果美國陷入大蕭條，咁無嘢講，樓市會出現又一輪的急速向下．

如果市況回覆平穩，那在低利率的情況下，配合散仔所預見的開水喉情況，樓市將會自我加速，樓價出現穩定向升的勢頭，亦隨時出現驚人的反彈．

這亦是散仔所講的"隨時引爆"．

既然散仔預計明年樓市總體看好，那即是散仔預計會出現第二個可能性較大．

散仔相信，在現市況下，這樣公開地表達明年樓市會向好，肯定無幾多個人．

把理由講得這樣清楚，肯定更少．

有人會覺得散仔標奇立異，專門往相反裏鑽．

去年向好睇淡，今年向淡睇好．

但散仔覺得自己有根有據，沒甚不妥．

無論其他人講什麼，做什麼，散仔一向都是我行我素．

"寒中乍暖，隨時引爆"，這是散仔對明年香港樓市的看法．

明年年底，自有答案．

最後，都係嗰句，睇散仔筆記，要保持獨立思考，正所謂信不信由你．