蘋果與橙的比較

匿名 提到...

Sir,

I find it strange that units in Shatin City One and Tseung Kwan O are both sold at around $4,000/sf.But the former is 25+ years old and the latter is only 5 years.

If I want to invest, isn't it better to avoid old units such as City One and Mei Foo.My worry is the 2nd hand re-sell market may shrink if buyers can't arrange mortgage for 30+year old units.Any comment ?

回覆:

將軍澳私人屋苑的樓齡都在10年以內，樓宇的實用率其實難以同20年樓齡的樓宇相比．

沙田第一城以實用見稱，五百幾呎有三房，試問有邊個新盤可以做得到．

所以，千其唔好比呎價迷惑，這不是蘋果與蘋果的比較，這只是蘋果與橙的比較．

如果想客觀比較，散仔會用租務回報率為分析依據． 因為租金才是實質用家的承擔指數，通過他們，我們可以知道市場對不同地區，不同單位的租務價值．

散仔對樓宇的投資期為10年，所以特別喜歡投資樓齡在20至30年的樓宇，因為樓宇的拆舊速度較慢．散仔之前分析過舊樓比新樓有更高的升值幅度，可參考"買舊樓好過新樓 "一文．

http://aaronathk.blogspot.com/2007/12/blog-post_28.html

從上年開始，有銀行開始為40年樓齡的樓宇做正常按揭，所以散仔又不太擔心．

對於將軍澳的新樓，散仔都好鐘意．但散仔擔心的是將來面對比較大的競爭．如目前樓齡是5年，當然比10年或20年的樓有競爭力．但過多5年，樓齡變成10年，與15年的相比，差距在程度上是縮窄了． 競爭力降低的同時，又面對同區新陳推出的樓宇競爭．對樓價構成負面影響．

散仔喜歡買舊樓純由投資角度出發，如果要揀來住(不論價)，當然是新樓啦！

關於將軍澳，散仔都好矛盾，之前都有講過，明日再補充．