問自己

匿名 提到：

現在很多發展商及物業代理都以 1)負利率及高通賬, 2)樓宇落成量創新低, 3) 租金回報比長債息率高或持平, 4) 貨幣匯價回落 (香港實行聯匯制度, 美元下跌即港元同樣下跌) 有助資產價格上升....等等的理由呼籲市民入市買樓, 但樓價真的受這四個因素影響嗎 ? 能否發表一下這方面的意見呢?

回覆：

目前樓市買賣拉鋸，有很多人會問相似的問題．散仔認為，與其問人，不如問一下自己．其實每個人都是準業主或準投資者，不如從自己的角度出發：

1. 負利率及高通賬
選擇題：你在以下那個環境，你會較願意投資樓市？或者，利率及通脹並不是你置業的主要原因？
利率：4%；通脹2%　（正利率）
利率：4%；通脹8%　（負利率）
利率：10%；通脹14%　（負利率）
利率：16%；通脹20%（負利率）

2.　樓宇落成量創新低
樓宇落成量創新低，但吸納量或潛在吸納量是否也在萎縮？你知道這些資料後，會否有置業或放棄置業的打算？

3. 租金回報比長債息率高或持平
目前租金回報表面回報在5厘左右，實際回報約在3-4厘．這樣的回報會否投引你投資樓市？

4. 貨幣匯價回落
身處香港，貨幣貶值對你買樓的決定有沒有影響？貨幣貶值會否吸引其他投資者（如內地）？數量有幾多？又正如多年前日圓貶值，會否吸引你去日本投資？

散仔鼓勵人多點獨立思考，多了解各項事物的因果關係．以上問題，希望有助大家思考．千其唔好人云亦云，信人不如信自己．

散仔認為，置業的最重要原因：一是住屋需求，二是對樓價上升的預期．上述講的4個因素目前己經齊備，點解樓市會唔升呢？究其原因，是因為大家都睇唔通往後的經濟形勢．

散仔認為低利率（不等如負利率），租務回報高是有助樓價，但這些都不是重點．低落成量只可以話供應少咗，但要了解需求情況，而且這並不是樓價的基本因素．

土地價值是反映人在地上的生產能力．經濟走勢才是主人，樓市其實只是跟著經濟走，其他的都是配菜．

有一點散仔可以肯定的，就是當周邊人把以上的口號琅琅上口，把資金投入樓市，那就是泡沬瀑破之時．

散仔之前都有寫過類似的文章，可讓大家參考．
http://aaronathk.blogspot.com/2008/01/08.html