FansFansFans 提到...
I have an observation these days, could you please help to decode this?
I found it strange that quite a number of transactions are related to sellers who held the property for >20 years (some might even 1st hand holder!).
How do you 'decode' this phenomonon? After so many years holding, these type of holders should have their own view or investment strategy, why they choose now to sell, but not earlier nor later? Any implications to the development of property market? Thanks!
A few examples:
1. http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20080422/pab01/P21543.txt
2. http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20080422/pab01/P21359.txt
3. http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20080422/pab01/P21330.txt
4.
回應FansFansFans,
FansFansFans其實你有很強的市場觸角，將來可以加以運用．
翻回正題，對散仔來說，根本不會理會這些新聞．其他人點解要賣樓，原因可能有好多，如睇淡樓市，急需資金週轉，住了廿幾年覺得悶．另一方面，點解其他人要買樓，散仔一樣唔知道．
但又唔等於這些信息無用！
散仔認為，每個投資者都會發展出自己一套的工具，以衡量市場的各種情況．這些工具，可以是客觀的數據，又可以是主觀的感覺．
正如有些人見到李嘉誠，李兆基等巨富增持股份，就會認為後市會向好．而老業主售樓，可能係樓市向下的訊號．
散仔唔認為這些睇法不合理，但散仔睇唔到中間有必然關係，而且這些訊號強弱又會因應個人經驗而有所不同．
FansFansFans可以從你自己觀察所得，用歷史數據加以印証，再發展出一套觀察系統．介時你會更有信心向其他人展示你的想法．
當然，每套系統都有缺點所在，並不是所有情況都可以適用．作為投資者，需要理解這些系統的缺憾．
9 則留言:
Thanks for your compliment and encourage.
Seems like you are 知音 :) Yes, I really want to sharpen my "market sense", so that I could fence off the noise & tell the truth picture from even minor (or ignored) market info. Just imagine the situation that, the moment when you see inserts or rats running at your home, you have the ability to tell "earthquake is coming"! This is what I meant for the "sense".
Neither do I care about 其他人點解要賣樓, however, if you view the situation in a holistic way and collecting those discrete data points, you might be able to read a pattern. At the end, market is a summation of market players' psychology, right?
People said, strong-hand sold to weak-hand at the peak, while weak-hand sold to strong-hand at the trough. It might sound prefect to explain the cycle, however, there is no way to identify who is strong-hand & who is weak-hand.
I would imagine that, there is no long-holders (老業主) would like to sell during 2003, simply because they have the holding-power. But then again, why several 老業主 decided to sell their apartment at this timing, it must be some reasons, right?
Same token, who are the special group of 業主 to sell (or buy) during the peak of 1997? who are the special group of 業主 to sell (or buy) during the trough of 2003?
Just my 2 cents :)
P.S. Also, the quality of info source (or data points) is critical too
同意你的睇法．如有進一步的分析及資料，歡迎來這裏分享．
Certainly would love to share if I have any insight.
On the way back home, I asked myself which are the special groups of people who would be eager to sell at this timing (to be exact, I am referring to the current consolidation stage after Chinese New Year)?
My not-yet-mature answer is:
1. 老業主(holding for 20+ years): they saw several cycles (up & down) already in these 20+ years, still could hold the property tight.
However, this time is different in terms of recovery timing (1997 to 2003 to early 2008 still not under 1997 price generally speaking) - it is longer than any previous cycle in HK history.
When they saw consolidation after Chinese New Year, they afraid they might miss the boat and wait for another 10 years or so, therfore..... To them, I would say price is 2nd priority, because they have got X times of return on investment already ( X could be 5, 6,7 or even 30!)
2. 新業主(bought less than 1 year): they caught the most creamy part of the recent rally. They don't mind to cash out their gain, because this is handsome profit when you compare the time that spent. Therefore, they are willing to accept larger negotiation space for buyers.
If you agree with my observation and reasoning, then we can extend this model in 2 dimensions:
A. having picked up this signal, what is the implication to the development?
B. Need to extend to identify which are the special groups that decided to sell/buy at peak (says 1997) or at trough (says 2003) - at the 转角市.
Please come and 集思广益 :)
現在很多發展商及物業代理都以 1)負利率及高通賬, 2)樓宇落成量創新低, 3) 租金回報比長債息率高或持平, 4) 貨幣匯價回落 (香港實行聯匯制度, 美元下跌即港元同樣下跌) 有助資產價格上升....等等的理由呼籲市民入市買樓, 但樓價真的受這四個因素影響嗎 ? 能否發表一下這方面的意見呢?
謝謝!!!
回應fansfansfans,
幾有趣！散仔認為，如果要客觀地証明這個訊息有效，首先要：
第一，要假設（或証明）老業主比其他人對市場有更強的解讀能力．（這一點其實散仔唔大認同）
第二，要從樓市成交中，把這班人成交抽出來．
第三，要証明這班人有異常的舉動．例如這班人對樓市的成交比例突然增多或減少？
第四，與歷史樓市數據比較，看一下當這些訊號的出現，樓市發展是否出現異常？
散仔相信最困難是如何把這班人從樓市成交數據中抽出來．
當然，fansfansfans你可以以個人經驗作為依據．
因散仔對這訊號的基本假設抱有懷疑，所以散仔暫時不會把有關信息納入衡量樓市走勢的工具．
After you read below excerpt, you will find it surprisingly similar to the current situation.
History repeats itself, just under different package :)
(Background: 1967 was the trough due to previous over-expansion & 政治騷動)
1968年，房地產市場上供過於求的局面開始結束。由於地產危機，發展商大幅減少投資，壓縮經營，新落成的住宅樓宇單位從1966年高峰期的30 472個逐年下降，到1969年跌至7 618個，僅及高峰時期的1/4，不到十年來平均年住宅單位建成量的一半。在銷售方面，從1967年到1969年期間，香港共售出私人住宅單位48 673個，遠超出同期建成的單位數目34 626個。這樣，以往積壓的樓宇便乘勢銷出，令空置單位從1966年高峰期的16 389個銳減至1969年的2 342個。
這一時期，由於港元跟隨英鎊對美元貶值14.3%，香港物價全面上漲，在建築成本中，工資普遍上漲30%以上，水泥、木材、圓鐵等各類建築材料分別上漲20%至50%不等。加上1966年起實行新的建築條例，新條例下樓宇建築面積至少要比舊條例減少20%，實際上增加了樓宇建築的成本。種種因素，推動了香港樓價、租金的上升。
首先回升的是在地產危機中被賤價拋售的花園洋房、高級住宅。從1968年起，位於港島半山區、淺水灣和九龍塘的高級住宅，租售價均開始急升。1969年初，高級住宅樓價每方尺已回升到60元至80元，其後節節上升，到1970年底已普遍升至160元至200元，兩年間升幅逾1.5倍。高級住宅租售價格上升的原因，是60年代中後期樓宇供應量大幅減少，期間，隨著經濟的復蘇繁榮、股市的急升，大批外資公司尤其是美、日的跨國公司前來香港開設分支機搆，派駐香港的高級職員增加，對高級住宅、花園洋房的需求殷切。
在高級住宅的帶動下，中低檔住宅樓價亦於1969年春夏之間開始上揚。每層面積在500方尺至900方尺的唐、洋樓混合形式中價樓宇，每方尺售價從1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元；每層面積在300方尺至500方尺的低價唐樓同期亦從每方尺50元至65元上升到100元至120元，升幅約1倍左右。這一時期，由於港府已開始大規模興建廉租屋邨，吸引了不少低下層市民入住，故中低檔樓宇的售價升勢略為緩慢。
樓價的上升帶動租金的全面上漲，港府於1970年6月頒佈租金管制條例，不過並未能阻止租金的升勢。據估計，在其後的3年間，非管制樓宇的租金逾倍飆升。其中，唐樓平均飆升130%，小型洋房飆升200%，大中型洋房升幅接近300%。結果，港府於1973年6月再頒佈一項臨時租金管制法例，規定從7月1日起，凡未受現行租金管制條例約束的所有戰後住宅樓宇的租金均暫時凍結；被凍結租金的業主，均不得對住客加租或迫遷，否則將予以處罰。
在商業樓宇方面，由於供不應求，租售價格亦全面上升，以甲級寫字樓租金為例，1968年月租每方尺1.24元，到1973年已上升到月租每方尺4.97元，5年間升幅約3倍。港島中區一些新建成的甲級寫字樓，月租甚至高達每方尺6元至7元。由於中區租金昂貴，部分公司商號逐漸將寫字樓遷往灣仔、銅鑼灣、上環，甚至九龍。而商業鋪位的價格亦從1970年起大幅上升，尤其是繁盛地區的商鋪，升勢更為淩厲。當時，普通地區商鋪月租每方尺約5元至6元，繁盛地區15元至30元，而尖沙咀旅遊區則高達100元，出售價格多以月租的100倍計算，即月租5 000元的鋪位要價50萬元。
這一時期，分層工業大廈在興建、租售方面亦相當暢旺，這是香港工業化的結果。據統計，從1970年到1973年的4年間，新建成的分層工業大廈平均每年達600萬方尺，租售出去的面積亦達平均每年555萬方尺，這個數字是60年代後6年平均每年租售266萬方尺的1倍。不過，由於供應超過需求，租售價格升幅遠不如其他樓宇，空置量亦從1970年的190萬方尺增加到1973年的224萬方尺。
樓價、租金的上漲亦刺激了地價的飆升。這一時期，土地拍賣價格屢創新高，其中最矚目的，要數置地高價投得中區海旁的一幅地皮。1970年6月，置地在官地拍賣會上，以2.58億元的高價，投得中區海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地價4 868元，創香港有史以來的最高地價紀錄。當時，置地在競投該幅土地時，美資財團曾虎視眈眈，擺出勢在必得的架勢，事後又揚言要控告拍賣官，說下槌太快。這個地價是1954年香港一幅酒店地價每方尺504元的8.6倍，而後者在當時亦破香港有史以來地價的最高紀錄。
1973年春地產高峰時期，地價、樓價、租金受到股票投機狂潮的影響，不斷攀升，樓花炒賣，異常活躍。當時，不少地產商均延遲樓宇銷售，寧願空置以待更高售價，甚至保存樓宇收租；而買家的要價更漫無標準，出現了有買家無賣家的局面。這時期，股市亦彌漫著一片狂熱情緒，股民“只要股票不要鈔票”，一窩蜂地投機股市。當時，滙豐銀行大班桑達士曾提醒市民，股價已升到嚴重脫離實際的高度，投資者應持謹慎態度。可惜，桑達士的忠告瞬即淹沒在股市的喧囂之中。
地產的過度發展和股市的過度膨脹，終於釀成股市危機。1973年3月以後，以發現假股票事件為導火線，觸發股民恐慌性拋售，大市終於從3月9日恒生指數1 774.96點高峰掉頭下跌。其後港府採取連串措施，包括向股票交易徵稅，實施租金管制、收緊信貸等，更加速跌勢而一發不可收拾。到4月底大市在短短一個多月內跌至816.39點，到年底再跌至433.7點。到1974年12月10日，恒生指數跌至150.11點低谷，已不及高峰時期的1/10，股市損失慘重。緊接著，1974年中東石油危機爆發，受世界經濟衰退影響，香港經濟不景氣，銀行進一步收緊信貸，地產業遂再次陷入另一個低潮。
回應FansFansFans,
同意歷史是不段重覆的.究其原因,是人性中的貪婪及恐懼未曾改變.
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