我們近日一時聽到某屋苑單位擘價幾多幾多，一時又聽到某單位升值咗幾多幾多．就算係同一個單位，唔同報章的角度又會唔同．究竟目前的真實市況係點？散仔就試下用一個沙田好運中心剛成交的單位做例子，同大家分享一下：
例子：好運中心柏林閣22樓H室(經紀提供資料)
報導日期：2008年4月8日
成交價：148萬
明報：6年升值45%（正面報導）
太陽報：做價低23%（負面報導）
文匯報：低市價23%，折算期間單位升價45%．（正負兩面都有講）
同一個單位，唔同報章，俾大家的樓市信息已經好唔同．究竟真相係點？散仔搜集咗一D資料俾大家思考一下．
恒生銀行估價：175萬
中國銀行估價：206萬
匯豐銀行估價：143萬
類近成交：柏林閣 17樓 H室 190萬 (11/03/08)
綜合以上資料，你會點睇？
散仔可以話俾你知，類近成交不能作準！因為好運中心20樓以上是電梯不能直達．所以樓價不能與20樓以下的樓價直接比較．話樓價比市價低23%有誤導之疑．
這宗成交俾散仔的信息是，目前沙田好運中心（及鄰近屋苑）會有較大的議價空間，成交價為市場估值的下限，樓價正在調整中．
當然，這可能係個別例子，散仔會多查幾個最近成交，以便掌握最新市況．
市場信息太多，報章，代理，博客又各自有立場．散仔建議投資者與經紀打好關係，當有最新資訊，可與經紀確認，從而作出最佳的佈署及行動．
都係嗰句，要有獨立思考啦！
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文匯報網上版
[2008-04-08] 好運中心低市價23%售出
【本報訊】某代表表示，近期二手市場步入整固階段，業主紛紛主動降價或擴大議價空間，沙田好運中心有業主反應過敏，於近日以低價148萬元售出單位，造價較月前同類型單位成交折讓多達23%。
他表示，上述成交單位為好運中心柏林閣高層H室，建築面積426方呎，成交價148萬元，折合每呎售價3,474元；造價相比上月中旬易手的同座、同方向並且樓層相若的單位售價194萬元低23%。原業主於02年斥資102萬元購入，賺46萬元離場，折算期間單位升價45%。
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明報新聞網
好運中心高層6年升值45% 2008年4月8日
【明報專訊】沙田好運中心最近錄得獲利成交。某代理表示，該單位為柏林閣高層H室，面積426方呎，成交價148萬元，呎價3474元。
賣方02年斥資102萬元購入上址，帳面錄46萬元離場，折算期間單位升值45%。
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太陽報
好 運 中 心 做 價低23%
某代理稱 ，好 運 中 心 柏 林 閣 高 層H 室 以148 萬 元 售出 ， 較 上 月 中 售 出 的 同 類 單 位 售 價194 萬 元 低23% 。
此 外 ， 某代理指 出 ， 全 港50 個 指 標 屋 苑 過 去 一 周 僅 錄329 宗成 交 ， 按 周 跌7% ， 形 成 連 跌 三 周 跌 勢 ， 至 於 樓 價 上 周 再 跌0.3% ， 導 致 連 續 兩 周 出 現 價 量 齊 跌 ， 太 古 城 及 大 埔 中 心 樓 價 分 別 跌7.1% 與7.9% 。
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8 則留言:
Midland agent told me that 柏林閣 20樓 H室 had been sold @ 194萬 recently.
Before Chinese New Year, buyer offered $198, but landlord was a bit greedy.
From this case, I would say the recently correction is roughly 5%
I am holding a flat in Lucky Plaza, so that's why follow so close :)
I observed that 某代理 like to spread this kind of eye-catching but unreal news. A few examples:
1)銀禧花園623呎售201萬，折讓20%
http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20080410/pab01/p41414.txt
2)好運中心426呎售148萬,造價較月前同類型單位成交折讓多達23%。
http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20080407/pab01/p11502.txt
3)新城市廣場劈價40萬
http://the-sun.on.cc/channels/fina/20060331/20060331011235_0002.html
It is really good to hold a flat in Lucky Plaza.
Obviously, the news just try to create panic when telling us "below market price by 23%".
However, the price is really going down and the bargaining power has already shifted to the buyer side.
Viewing all your post in the past, note that you are so mature in independent thinking. Can you share with us how to develop such skills in normal life. For myself, I will try to read more analysis articles to know more thing. I have know much knowledge from my reading, but I cannot find a pattern or way to train/develop my independent thoughts. More precisely, may be due to my habit, I will not deeply ask why and put a big effort to find more information about thing.
Take equity market as an example. In this week, ICBC and CMB(I have shares on CMB) announce a profit projection of the first season, I just let it as a news instead of having a deep thoughts about their earing is "really" or "superficial" <--- just like the doubt from 麒麟王's blog.
I am very pleased if you can share more on this issue. Thanks
Jay (A baby & amateur investor)
Reply to Jay,
How to develop independent thinking?
Very simple, think like an undergraduate student and criticize everything you heard.
It is not simple as you will feel alone when getting out of the mass.
What you want to be, will be.
散仔對08年，甚至未來5年的樓市仍然看好?
A stock's price rises on)1.increasing
profit(or EPS) 2) market's re-valuation (or so called PE re-rating,supply-demand 3) capital cost(or interest rate) reducing
Property price's trend follows roughly same pattern. So can you analyze more your conclusion based on
1)Rent , interest trend and S/D ?
I can see the rent is topping, general public's net income erode by high inflation and HK is not short of housing at all (7 miilion residents living in 2.5 million units). I guess HK is aging, just like Tokyo or Berlin. If she can't attract more talents like London or
New York, the Shining city will diminish unless new governor show
his magic. Right now I think property market is just another rally or dead cat bounce in the longer term.
根本依家所謂樓市回落20%係指同最高峰期的"開價"比較。大家睇返中原指數會一目了然。
Reply to Soros: 另文回覆.
回應大口仔: 同意.業主在最高開高10%,目前買家擘價10%，差唔多20%.
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