買樓收租系列 Chapter05 選擇屋苑(1)

香港有18區，有咁多屋苑，又有咁多樓宇，要買樓收租，點揀呢？

散仔認為無特定方法，每個人都可因應自己的能力，知識，客觀因素來揀選投資的樓宇．

投資者亦可以隨著自身經濟能力的改變，對風險承擔能力的改變，在不同的時間，選取不同的樓宇作投資工具．

散仔自己作樓宇投資時，就有以下有幾個核心想法：

1. 未諗點買，先諗點走．
2. 區域發展預期，跟著租客租金走．
3. 是否低水？ 橫向比較法．
4. 租務回報 ．
5. 易於管理 ．

散仔會逐項同大家講解一下．

1. 未諗點買，先諗點走

散仔自己對買樓有個好重要的想法，就是未諗點買，先諗點走．目前的淡靜市況，正好為散仔解釋這個想法的重要性．

以樓宇作為投資的工具，一定要知道其交易特性． 其中，樓宇交易時間長，流動性慢及交易成本高是必要的考慮的因素．

如果是身為業主的你，又如果你曾經想過今年的七月至九月放售樓宇，你就會領略到未諗點買，先諗點走的意思．

試想像，一個過萬個單位的屋苑，平時一個月閒閒地開五六十張單，最近在一至兩個星期內，都可以無發市．如果你是業主，急需錢來周轉或看不好市況，你可以點做？

散仔又睇過一些近郊的屋苑，開價合乎市價（即出價即成的單位），可以放三個月都乏人問津．

考慮到這個因素，散仔會將屋苑的流轉量及流轉速度作為一個重要考量．

現今資訊發達，這些數據在中原數據網頁裏好容易就搵到．

在中原數據網頁其中有一個特色，就是它會把樓宇分區陳列（當然有時分區方法未能盡如人意），而且會把區內各屋苑或單幢樓，以流轉量高低，順序排列．散仔以九龍灣的例子來說明:

屋苑名稱 單位數目 近180日成交宗數 流轉率%（自已計)
淘大花園 4896 171 3.5%
得寶花園 2016 109 5.4%
麗晶花園 5904 105 1.8%
德福花園 4991 95 1.9%
新麗花園 600 18 3%
利基大廈 575 17 2.9%

從流量計，以淘大花園為該區的最高，從流轉率計，以得寶花園最高．

一般來說，散仔會以該區流量比較前列的屋苑為投資考慮，再計算一下流轉率會否合適．

對散仔來說，流轉率較高，亦代表安全系數較高．

就是這種取向，散仔投資物業時，會較傾向於投資屋苑型的單位．

當然，有時針無兩頭利，安全系數較高的同時，亦可能代表回報較低的情況．

所以，投資市區的單幢樓，回報可以好唔錯．

各施各法，最重要是要配合自己的性格取向．以散仔的性格，散仔目前會以投資屋苑為主．

(待續)