買樓收租系列 Chapter 06 選擇屋苑(2)

2. 區域發展預期，跟著租客租金走

上次講完散仔對流動性的重視，今次散仔就講下自己揀選區域置業的其中一個想法．就是跟著租客租金走．

土地的價值，源於土地上的人的生產能力．生產力提升，土地價格自然提升．

在一個地區內，因為不同區域的生產力，或所居住的人生產力的不同，各區的樓價或租金又可以不一．

作為投資者，買樓收租，除了希望有固定的租金收入外，亦會希望樓宇及租金可以上升．

那如何決定那一區的升值潛力較高呢？

散仔就為以自創的理論，人流量及人流質素來判斷該區的升值潛力．

人流量可以理解為供求問題．一個地方的樓宇供應有限，在需求增加下，價格自然上升．相反，供應增加，但人流量不變，價格自然向下．

人流質素的改變，亦為土地價格帶來改變．如果該區持續有承擔能力人士的遷入，那價格會向上．相反，持續流走，價格向下．

這亦形成了跟著租客租金走的想法．

散仔會以以下情況來說明有關看法．

新樓盤．

好多時代理會話俾你聽，有新樓盤推出，該區樓價會升．究竟係唔係呢？

如果你用散仔的理論，你就可以得到一個模糊的概念．

如果一個新樓盤，沒有為該區帶來人流量的增加，又沒有帶來人流質素的提升，那該新盤只是帶來新供應，對該區樓價或租金，應該會有負面影響．

你只要觀察有新入伙屋苑的地區，這不難發現這個情況．

交通網絡發展．

一個地區有新的交通基建落成，應該會對該區的樓價及租金帶來要正面影響，因為人流量及人流質素均有機會增加及提高．

但作為投資者，需要有較深入了解這些交通建設能否為該區帶來效益，或要想清楚能帶來多大的效益．

如果這些交通基建，配套未盡完善，未能為該區帶來更多的人流，或提高人流質素，那該區的樓價，並不可能因此而受惠．

其實這些因素，可以想得好簡單，而且亦涉及好多不同的客觀情況．

如以往中環興建登山電梯，西鐵通車，到目前港鐵實施不用轉乘措施，荔枝角落成行人隧道及西鐵南段落成等，這一切都投資者可以思考的地方．

只要我們客觀地易地而處，想一下租客的喜好，就不難選取升值潛力較高的屋苑．

當然，這些因素有可能需要較長的時間才可反映出來．

散仔從第二層物業開始，這個因素對散仔的考慮佔了相當重要的比重．這因為散仔對樓宇的投資年期較長，一般都定在五至十年左右．

（待續）