上兩周應朋友所邀，協助將一個第一城的單位放租．
該單位為395無台單位，有開揚境觀，靚裝．這類單位，上月的平均租金可以為7200元．
散仔朋友放租放了三個星期，租金由開價7500元下調至7300元，仍然乏人問津，問散仔可以點算？
散仔第一時間翻查上網第一城最近的租務市況，發現走有台單位較多，租金差幅頗大，由5700元至7000元都有．無台的成交較少，租金由6500元至7500元不等．
表面上開價沒有問題．
做完網上調查，接著就到該單位實地視察一下．
該單位已經翻新完成，非常企理．但並有做事後清潔工作，導致入屋感覺有點不太舒服．
散仔即時要求作全面打掃，抺地，抺窗，清理厨房及洗手間是必要的工作．當然，散仔亦帶了一些道具為單位粉飾一番．
散仔朋友信風水，在這方面，亦有另一位朋友協助．
完成後，該單位企企理理，乾乾淨淨．
做完內部整理，接著就是要做一些外交工作，到各大代理行打聲招呼，以便了解最新市況，及釐定最新租務策略．
集合及整理各方消息後，得出的結論是最新的租金偏弱．以往的開價未能吸引經紀做功夫及引起租客的意欲．
為此，決定將開價下調(7000-7200元)．當然，散仔亦下了不少咀頭，與經紀打好關係及引起他們的注意．
同日晚上，在與散仔朋友共進晚餐時，即傳來好消息，該單位有租戶想承租，但租金出價偏低．
經過雙方一輪爭持後，散仔朋友最終滿意對方的提價（唔方價講實數，約在6800元至7100元之間），及起租期定在一星期後．
一般大盤，只要做些工夫，租金開價合理，一般來說，承租是很容易的．
希望上述的例子，能為大家作為一個參考．
23 則留言:
第一城盤太多...
真係好考"外交"功夫....
咁多盤...agent唔幫手真係排隊都未排到你...
其實租盤已比早前大幅減少
around $7000都算係市價成交
相當不錯 =)
暑假完都未能承租就有d 驚，宜家承到就無問題la.
補充一點：395無台數目少，亦以用家為主，樓齡亦較舊，少人放租亦可以理解
俾著我，都唔想hold 到層樓30歲先放盤，咁會難賣少少
而且少左個窗台，私隱度大減，隔離睇咩台傾緊乜都睇/聽得好清楚 (以上是一位用家朋友的comment)
et仔
我以為最多人鍾意係395冇台tim...
原來唔係ga?哈..
想問一問各位散仔及各位朋友，有傢俬出租好d，定係無出租好d，租金會多幾多呢？同埋如果包傢俱，你地會包d乜？
我問過agent同裝修師父，agent話兩者租金唔差得好遠(唔知信吾信得過)，裝修師父都話「d客唔會要你d裝修，而且無傢俱感覺會大d」。
本人就覺得，有傢俬租客就方便入主唔駛煩，可能會易租出d(主觀感覺)，但無傢俬的話就可以吸引一d「穩定租客」，因為佢地會買傢俬，所以應該會較「長遠」(可能質素會有d保證卦)，唔知咁諗對不對？
所以現在都好困惑.....求各位有經驗人士幫幫手！
sp, 其實係一分錢一分貨. 無台實用面積多30幾呎，租金和樓價都因此較貴. 邊個較受歡迎就因人而異
阿甘, 你唔需要特登買傢俬，一般冷熱洗衣機, 有就OK. 其餘如果有咪唔洗搬住, 無就唔洗買. 通常租客有心租你間屋, 再傾佢用邊D唔用邊D, 有無傢俬, 租金都真係差唔多
今天看到關於一城的成交...13x 已經買到高層了...真係跌得好勁!150 以下有70個盤仲未賣!正如散仔前文講~好多買家要壓得更低才肯接!
沙田第一城52座高層A室以143萬元成交，單位面積395平方呎，享雅致裝修，折合平均呎價3620元。
沙田第一城51座高層G室剛以133萬元成交，單位面積410平方呎，2房間隔，享城門河畔景緻，平均呎價3,244元。
沙田第一城39座中層E室，建築面積395方呎，成交價僅130萬元，每呎售價3,291元。據悉，賣方於97年以當時高價226萬元購入上址，今番易手帳面虧蝕96萬元離場，11年間跌幅約42%。
沙田第一城150萬元以下之放盤亦見急升。於年初，150萬元以下之放盤曾經一度絕跡，現時已增至約70個，佔總放盤量約7%，上車客選擇充裕。
回覆sp,
目前一城租盤較多，要突圍而出，要落多些功夫．
一般而言，有些裝修，價格合理，大型屋苑的租盤都可以好快承租．唔使花太多功夫．
回覆ｅｔ仔，
謝謝你提供的資料．
散仔認為除了在農曆年前租務例淡外，其他日子的租務還是比較平均的．不同客源在不同時間都會有租務需求．
至於一城有台無台那個受歡迎，散仔就無做過統計，但樓齡未必是一項重要的因素．
回覆阿甘，
一般新手，都會遇到有關問題，散仔嘗試以過來人的身份答有關問題．
一般來說，散仔認為不連傢俬較好，因為彈性較大．以行內的術語來說，連傢俬需要撞客．
但凡事無絶對，如果你的目標客源是外藉人士，那連傢電的單位會較受觀迎，有點Deisgn的單位，租金回報可以是超乎理想的．
自己再考慮一下．
回覆sp,
這情況不只在第一城出現，其他地方都有．
但可能一城的炒家特多，有關情況可能被放大．
所以要樓市回穩，還要等一下．
但切勿看得太淡．
有時間的話，散仔明天或後天會講下對第四季樓市及明年樓市的最新睇法．
謝謝散仔回覆，之前打錯了「各位散仔」，其實只係你一位「散仔兄」同「各位朋友」。
因為第一次放租，散仔又有經驗，真係想問多少少，咁係咪即係執完裝修之後「吉屋」一間放租？(只有冷氣、熱水爐同食爐，其他乜都唔包，洗衣機雪櫃駛唔駛呢？分別大不大？)
其實仲有無d乜野陷阱，特別要留意，謝謝！
回覆阿甘,
基本上,有冷氣、熱水爐同食爐就夠.
多一樣電器,就多一樣嘢要保養.都是少做少錯好.
至於其他租務要注意的地方,散仔另文討論.(要等一下.)
"散仔亦帶了一些道具為單位粉飾一番"
--> could you please elaborate more on this?
回覆gogogold,
散仔覺得有時放租,其實同追女仔有點相似的地方,就是要攪好第一印象.(要提醒,散仔無咩追女仔經驗.)
不同單位可以有不同的道具,如吸引外藉租客,散仔會放一些有中國特式的裝飾.
散仔會搵機會講多一些.
appreciate your help, coz I am 学习ing :)
allow me to take this opportunity to thank for your valueable sharing.
PS: 夏天睇楼真的辛苦, 特别是西斜楼, just like walking into an oven!
回覆gogogold,
雖然睇樓是辛苦,但睇多一個單位,就了解多一點東西.
散仔自己就幾Enjoy.
散仔君, 当你看楼时, what are the must ask questions? In order words, 你最想拿到什么information?
回覆gogogold,
問經紀是否凶宅?
問經紀最新的買賣成交?(尤其是問題混亂的市況)
問業主為何賣樓?
一時間諗唔晒,有時間等散仔另文再寫.
散仔兄你好，想請教你，你睇咁多地方o既樓，通常你會如何選擇經紀？
我有個經紀，都醒目，經常有D特別盤，但係佢就唔會幫我傾個好價，其他經紀就非常煩人...
謝謝指教
回覆Davy,
除非你在該區的熟客,有相識經紀.如果不是,搵經紀有時幾睇彩數.
最緊要在同一區搵多幾間代理,通常進取的經紀會不停聯絡你.之後再選一兩個合適的作主打.
唔好怕經紀煩.一些善意的回覆會令經紀知道你還有興趣搵樓,會繼續推盤給你.
小弟拜讀先生文章，獲益甚多。小弟有一細單位自住，現在想出租，但四年前之裝修，現有少許殘破，例如牆紙有少許水漬發黑，洗手間牆磚少許破裂，原裝二十年鋁窗大風雨時滲水或自動打開....，小弟正煩惱是否需要重新裝修才能成功出租，請教先生會否經常需要為旗下物業裝修? 望先生能給小弟一些意見?
回覆外賣仔,
室內裝修的水平,要視乎你需要的客源,及希望所收的租金而定.
以大路來說,裝修已四年的單位一般沒有問題,放租應該OK.當然要睇下你的裝修有無奇型怪狀的地方.
不過,按你的描述,有兩點需要注要
1.牆紙有水漬發黑，可能是洗手間牆磚少許破裂所致,而且可大可少,叫師博睇下好d.小事的有可能用白英泥攪定.
2.鋁窗大風雨時滲水或自動打開,這個問題比較麻煩.
因為鋁窗滲水相對事少(其實都麻煩),鋁窗自動打開,大風吹落街打親人是刑事,要叫師博處理.
如果要換窗交,幾十元攪定.換鋁窗,一般要數千元.
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