升值潛力(1) － 人流變化

好多人都話港島區升值潛力較高，但唔係好多人會問點解？就算係問，最多人會話俾你聽，因為供應少ｄ囉！

供應少係其中一個原因(唔代表散仔認同港島升值能力較高)，但係散仔認為該區有無升值潛力，其中一個重要的因素，係人流變化．

人流變化可分兩方面：一．量的變化，二．質的變化

量的變化就是講供求關係，當一個地區，人流受到新因素吸引，如交通改善或經濟中心轉移，對該區住宅增加需求，但供應受到限制，自然地，價格便會上升．相反地，如果該區的人流開始流失，因為物業的供應比較固定，所以價格便會相應下跌．

散仔講質的變化，相當於社群的變化．

社會不同階層有不同的住屋需求，負擔能力的不同又會做成願意付出的樓價不同．

一般來說，各社群會有各自聚居的習性，所以每區的社群是比較穩定的，不容易改變．就算是改變，都是比較緩慢的．

因為不同的社群會對樓價有不同的承擔能力，如果該區出現社群的變化，這意味著該區的樓價將出現改變．如該區逐漸結集承擔能力較高之社群，對樓價會有正面作用，反之亦然．

另一方面，不同的社群對經濟周期的敏感度亦有不同．所以不同的社群，在不同的經濟階段，承擔能力都會出現變化，樓價變化亦會隨之反映．如果見到某個社群的承擔能力會出現比較其他社群出現明顯的增幅，就可以預期該社群的樓價會比其他突出．

這就是散仔所講質的變化．

今日講住咁多．俾個問題同大家諗吓先？好多經紀會話俾你聽，新樓盤會帶動附近物業的樓價．究竟係唔係真呢？點解？

下次再講！