不再增持及適量減持 - 令人迷茫的研祥 Part 3

研祥值10元? - 地價的疑惑

警告：散仔會係喱到為大家繪畫一幅充滿無限憧憬的圖畫
警告：所有假設都是以最樂觀的態度處理
警告：此文章絶不構成任何買入或沽出建議

研祥今次注資7.2億入江南大世界，換取51%的股權，究竟抵唔抵，我地一齊動手計一計．

塊地係05年由風水隆向無錫市國土資源局以362,000,000元代價，購入地盤面積約518,564平方米之土地使用權，為期40年，可供商業及市場用途。

當時地價為：人民幣362,000,000/518,564平方米=698元/平方米

風水隆已付142,400,000元，尚欠$219,600,000．在研祥注資後：

江南大世界的淨值為:
現金$717,898,100＋土地價值$362,000,000-未付金額$219,600,000-資產差額$22,397,000
=$837,858,772

研祥權益價值為:
$837,858,772 x51%=$427,307,974

研祥購入溢價為
$717,898,100-$427,307,974＝$290,590,126

研祥購入的土地成本為:
$290,590,126/(518,564平方米x51%)+698元=$1797/平方米

睇到喱到，大家是否覺得有D誇張(其實有D暈)．在短短兩年間，地價已經升左1.6倍，研祥購入價係唔係貴左D?

誇張?仲誇張都有!在無錫7月27日的拍賣會中，一幅鄰近的地皮以每平方米2807元賣出．

以此為標準(都話用最樂觀假設)，江南大世界未起樓，己經值$1,931,510,248，即係話研祥帳面賺$267,172,126，即擴大股本後每股賺多左$0.188，連同本身業務所賺既$0.08(樂觀預計)，每股07年所佔溢利為$0.268．

以20倍市盈率計，每股價格為$5.36
以40倍市盈率計，每股價格為$10.72

仲未計將來對賣樓收入的憧憬，資金自由行等因素，你話唔買係唔係好笨呢? 嘩，真係有D似警訊D橋段．

咁點解散仔咁笨不再增持及適量減持，下回Part 4話俾大家知！

參考新聞
http://nj.house.sina.com.cn/2007-08-09/101411690.shtml

http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-01-16/1108115034.html