買樓收租系列 Chapter 03 風險與回報

計完條數，開始計劃買邊個屋苑．

咪住！

風險與回報都未想清楚，咁快就想買樓．

落場打拼當然好玩，但每個投資的準備階段都很重要，所以要忍一忍．

風險其實有點因人而異，散仔自己會分為環境風險及個人風險來看．

經濟環境：
當時經濟環境處於平衡上升期，投資氣氛未算熱烈．對散仔來說，是個可以安心投資的環境．而且，樓市其實仍處於後九七時期，投資者信心仍然偏弱，價格仍未反映實際狀況．

至於息口方面，那時是向上或向下是沒有明確方向．但經濟平穩，應該不會大變．就算有大變，散仔的收入都可以應付．

個人風險：
散仔仍然處於職場上升周期，個人收入應不成問題．而且，在供平過租的情況下，就算無工做，仍可安心供樓．當然，散仔的淨資產遠高於淨負債，資金充裕（足夠應付超過一年以上的開支），可算是一個強勁的後盾．

而且，散仔是做七成按揭的．其實好多人都唔關注按揭成數背後的意思．對散仔來說，七成按揭的意思是：是當樓價下跌在三成以內，就算是散仔有迫切賣樓需要時，仍可以有資金回籠，不需要泵水． 這對散仔的財務狀況有一定的安全保障．

相對風險來說，回報的可掌握性就高好多．

又攞翻市區140萬的單位為例，雖然供款與租金一樣，但供款是分為本金與利息支出兩部份的，散仔當時的計算如下：

投資金額: $44萬（首期＋釐印（當時仲有）＋律師費＋佣金）
每年本金收入: $2450（本金收入＝租金－利息支出）ｘ12個月=$29400
每年管理費及差响支出: $1000 x 12個月 =$12000
每年收入: $17400
回報率: 4厘

就算樓價唔升，本金回報率都唔錯．而管理費及差响可以由利息收入支付(Mortgage Link或Mortgage One戶口），提升了回報率．

物業稅其實要計，因可多可少，這裏先從略．（有些合法的方法可以交少些稅，遲些再講．）

考慮完風險與回報，可以落場實戰未呢？

咪住！仲要想一下策略！下集再講．

（待續）