在朋友間閒談中，講到散仔對樓市的預測其準，問散仔點樣可以做得到？
很明顯，班朋友無睇過散仔個Blog，讀者可能比佢地清楚（嘻嘻！散仔無同人提過寫緊Blog，所以Ｄ人流上升係好堅，無水份，哈哈！）
其實，散仔一向對市場信息，都有逆向思維的反應，雖然不是逢事必反，但都會有批判性的看法，所以不至於人云亦云．
其次，散仔比一般人勤力，每周到不同的區分睇樓及觀察市況．
很多樓市的分析文章，都是坐在家裏，看一些數據，或睇下圖表，就預測走勢．又或只留意自己該區的屋苑，缺少了全盤的考慮．又或是本身已經持貨或有自身立場，分析時帶有主觀的成份．
當然，太貼市會俾市場矇閉，但太抽離又會捉不住市場的發展．
散仔講咁多要點，是希望其他人都可以這樣做，寫多點有Point的文章．因為散仔好可能要在下半年將文章減產，而且減少睇樓的次數．
談一下最近的觀察．
很多屋苑目前的樓價都比今年的癲峰價出現10%的調整．雖然這與中原城市領先指數所反映的有所不同，但散仔相信自己的觀察應該比較接近真實情況．
而目前好多樓市成交價都出現比銀行估價低的情況，香港區好少少，九龍區約在95折左右，而新界區就在9折至95折之間．
大家開價時，不妨留意這一點．
近日天氣好轉，想置業的朋友，不妨去其他地方留意一下，可能會發現一些喜愛的樓盤．
13 則留言:
初到貴Blog，一口狂啃了幾乎散仔所有精品文章，獲益良多，但即時收到你「減產」的消息，太令人難過了，不過散仔事出必有因，那就沒所謂啦，不過一定要繼續「生產」，貴精不貴多........
小弟亦打算買樓上車，希望散仔幫忙比一d意見。初期想打算出租，之後幾年與女友結婚後可能會自住。小弟在香港仔返工，女友亦會轉工到中環，港島西算是一個不錯的選擇。
另外散仔又分析道西營盤是「處女地」(為何不是西區其他地方呢？)，人流的質量(註明﹕散仔獨創出品！)會有改變，相信是西港島線興建的關係。
散仔亦提出幾個得留意的盤，包括高樂花園，創業中心，帝后華庭(散仔揀盤的方法有何選擇呢？)。那麼一些單棟式物業(有些樓齡都較新)又是否可取呢？
而3個盤中，小弟最有興趣的還是高樂花園，但在云云優點當中，這個盤的實用只有75%(姐姐說窗台頗大，小弟遲d會實地考察一下)，而且現時樓價根據中原網上盤大約為200萬，租金大約為8,500元，與散仔之前3月7日寫的「租務回報 - 諗清楚先」文章的數字不謀而合，表面回報率有5.1%，但扣除所有洗費，租金回報只有2.9%，那麼會否太低呢？
如果咁睇，現在該盤的樓價仍算偏貴嗎？那麼要多少才算「合理」呢？
這裡有一篇蘋果上月的文章，講的是「港 島 市 區 200 萬 以 下 上 車 筍 盤」，其中提到了「嘉輝花園」及「筲箕灣中心」，散仔對此又有何看法呢？
http://www1.appledaily.atnext.com//template/apple/art_main.cfm?iss_id=20080509&sec_id=15307&subsec_id=7115555&art_id=11085981
小弟對樓市認識不深，希望散仔能幫忙幫忙，比少少意見，先謝。
Thanks for your timely report.
Seems those charts of Centaline /Midlands are lagging indicatiors.
I think the 2nd hand market will enter a consolidation stage till end of the year.
In view of the uncettainty of US recovery and China inflationary control measures, I think it is better to be more conservative and wait till end of the year for investment opportunity, if any.
回應阿甘,
回答你之前，想知道點解你會揀高樂花園？
謝謝散仔的回應，其實本來都無乜頭緒買邊度(可能係沙田、可能係將軍澳、可以係港島.....)，但係睇左你個blog後有點啟示，西營盤真係一個有d潛力的地方，而且又方便我同女友返工，咁就睇下睇下，發現西營盤一帶無乜大屋苑，高樂花園都算係比較大規模，同埋入場費相對較低，而且無咁「入」，好多去南區既車都搭到，另外，高樂亦都有平台，咁樣環境應該會相對靜d卦..........
理由大約就係咁
不過都有d驚西港島線炒到現在，樓價已高，未來水位有限.....
先謝回應！
回應特區市民，
其實都唔係好Timely．這情況已經維持了一個月多ｄ．
到咗這個時候，散仔反而覺得唔應該睇得太淡．
好多屋苑因成交下跌關係，繼續有低市價成交出現．價格趨於合理．
有些屋苑，散仔覺得有人為托市，要小心．
有些屋苑，下調幅度明顯，散仔已經開始覺得有點抵．
回應阿甘，
已另文回覆．
散仔兄~
我覺得近來「經絡」d 托市廣告令我覺得有點不尋常....
好耐未見過agent咁緊張提人「加息唔等於負利率消失」...太過緊張了...令我覺得市道的確被加息所影響!唔知你點睇?
不過...我見第一城已經出現5.x%租金回報的單位....租金唔似跌...但睇樓市跌的人多左...由買樓轉租...令租金回報高居不下...反而又令收租客想買來收租....
回覆xtb,
買廣告當然是為做生意.唔買樓又點做你生意呢?
之前成交低落頼落雨,今個星期無落雨,結果又係點?
其實加息應該唔係陰影,應該是事實.
最近有朋友到恒生做按揭,話就話p-2.75,但實際批出嚟只是p,即刻嚇咗一跳.當然,這可能是個別例子.
最近想買樓的朋友,要先與銀行了解情況,避免失咗預算.
散仔講到好似好淡咁,其實又未必真係咁淡.
明日會講一些對租金的睇法.明日再談.
批到只有 p ??!
我覺得肯定係個別問題...
我反而見到相反情況...
dbs口話加息..
但朋友剛剛卻拿到p-3.15 回0.8!
hangseng一直都係唔平...人地2.35...佢卻2.5左好耐...
xtb 兄, 很高興在這裡見到你!
散仔兄，小弟在第一城觀察了一段時間，其實做到5.5%回報的盤只是個別例子。始終第一城的內籠裝修 (特別是細單位)會為租金增值，情況跟其他屋苑有所不同。
不過我不知第一城是否有人托市，不知你有沒有意見？
初次留言，多多指教!
回應xtb,
散仔都從多方面了解按揭市場的發展,有消息再通知大家.
回應et仔,
要在第一城托市唔係容易.
一般屋苑要托市,通常要代理配合及參與,可從這方面多加留意.
Hello 散仔,
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To learn from your experience and analyze, would you allow me to visit your 散仔筆記2? My email is leungedd@gmail.com
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Eddie Leung
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