再談租務回報

散仔之前同大家討論過租務回報，叫大家計清楚，今日再同大家講下一ｄ成日係報章見到的誤導性租務回報新聞．當然，有關文章會經過刪剪．

案件一．租務回報11厘?

“某代理分行經理表示，近日受到多間日本公司委託尋找租盤，日前就促成其中一宗租務成交，呎租34.3元，租金回報率強勁，高達11厘。
該租務單位為太古城ｘｘ閣中層D室，面積831方呎，成交租金28,500元，平均呎租34.3元，租客以日本公司名義租用。原業主於2002年以310萬元購入，以目前的租金計算，租金回報率高達11厘”

以過往單位市值來計算現在的租務回報，其實意義不大．當然如果你有本事係宜家用到02年的價錢購入有關單位，恭喜你，你真係會有11厘回報．如果以市價計，表面的租務回報只可以接近5厘，實質當然更低．

案件二．高於市場的租金

“日前沙田第一城XX座高層G室以每月8000元承租，單位面積395平方呎，屬2房間隔，附設簡約裝修，呎價達20.25元。據了解，業主於1月中以165.5萬元購入單位作長線投資之用，單位最近剛交吉，迅速獲得承租，租金回報率達5.8厘，加上財案已宣布減免4季差餉，令回報更加豐厚。以7成按揭及2.5%按揭利率計算，業主每月供款僅6139元，連620元之管理費，每月支出為6759元。單位剛以每月8000元承租，扣除開支，每月更享1241元之淨收入，遠超銀行之存款利息，有效對抗通脹．”

有租過樓的人就會清楚，在同一屋苑內，對租金來說，景觀，層數或座向對係其次，最重要的是單位有無裝修．豪裝，靚裝，有裝對租金有很大的分別，小則一千幾百，多則有百分之五十的差幅．

所以，有時代理會以個別一個超高的租金案例來吸引投資者．就以上述的例子來講，目前第一城395/410的租金平均在$6800-$7000，所以一般單位的表面回報大約有5厘．

遇到這種情況，最好要求代理呈交最近兩個月的租務成交紀錄（你唔問，佢唔會俾．你問，佢唔可以唔俾．），睇完之後，你就大約知道租金走趨及平均租金係幾多．

仲有一樣嘢，唔好諗著租金一定上升，就以97為例，平均租金就可以從每呎20元，下降至03年的每呎10元．負債太高，市況逆轉，到時都幾辛苦．

散仔雖然估中咗農曆年後樓市會出現反高潮，又講咁多真實嘢，但重申，散仔對08年，甚至未來5年的樓市仍然看好．仍然維持今年的第二季或第三季是未來5年的最好入市時機．