扭曲的市場

扭曲的市場

散仔都有五年的時間無寫作喇，今日確實是有感而發。

在樓市方面，近期大家都聽到缺賣盤啊，缺租盤啊等新聞。

同時，大家又會聽到地皮流標的消息

點解市場一方面會樓盤缺供應，導致價格上升，但價格上升的同時，又未能夠引發增加供應呢？

其實喱個情況，在散仔的角度，一點都唔出奇，而且是一早預見，因為這只是扭曲市場的結果

簡單講解一下：

市場租盤的供應者是投資者

在驅趕投資者的市場，租盤當然短缺啦

（題外話，租盤短缺會導致租金上升，宜家租金上升又可能會引至租務管制，租務管制又會令到投資者進一步減少，唉，希望唔會發生啦）

晌市場的另一面，人為壓制投資者，人為壓制需求，人為壓制樓價（雖然無人會承認），導致無法預測需求。

如果你是地產商，樓價一升就打壓需求，在需求量沒法掌握下，會否高價買地？

就算現時有土地晌手的地產發展商，面對這麼高的銷售不確定性，又是否會迫切起樓？

少買地，少起樓，又如何談得上可以增加供應？

這就是為何，價格上升，未能引發增加供應的原因

按散仔的計算（散仔有自己衡量泡沫的方程式），目前樓市已經正式進入泡沫區域，但與價格高點，仍然有些距離

宜家睇返散仔08年寫嘅文章同預測，真係準到無朋友，其實散仔好難唔自負架喎

散仔今日無意鼓勵人買樓，或者賣樓，只係會叫各位睇路

今次寫這篇文章的目的，是想大家知道，扭曲市場的措施，往往是事與願違

香港沒有什麼資源，只是有對自由市場的信奉，才得以有傲視全球的發展

人，物，資金，資訊的自由流動，是香港的基石

散仔眼見土生土長的地方，保護主義不斷抬頭，怕競爭，限人流，限貨品流，限資金流，對香港的褪色感到憂心

散仔的資產，繼續以每5年升6倍的速度增長

在未來5年，散仔希望以同樣的速度繼續前進，而自己的視野可以更加廣闊

散仔仍然是散仔，當然是繼續自負同輕狂啦

自負，輕狂與封筆

作為散仔筆記的讀者，相信是少數能夠忍受散仔自負與輕狂的人．

散仔在真實世界中，常常保持著謙卑的心，學習各種知識，反省自己判斷，力求完善自己的思考及行為系統．

在網上的世界裏，散仔完全進人自己的投資世界，並保持著興奮的心情寫出自己的想法．

在這裏，散仔充滿著自負與輕狂．

散仔有幸在年半前開Blog，與大家經歷了股市及樓市的高峰與低潮，經歷了對港股直通車的祈待，經歷了環境金融海嘯的沖擊，經歷了人性的貪婪與恐懼．

在這期間，散仔的投資行動及想法，亦清楚記錄在散仔筆記．

散仔亦可以繼續好自負地講，在網上的世界中，散仔暫時仍未見到有其他人，對股市及樓市的脈搏，能比散仔有更透徹及更準確的掌握．

如果要說散仔筆記的貢獻，散仔認為，除了是對散仔的自我確認外，對大家來說，就是帶出了獨立思考的重要性．這些，散仔已經用文字及行動証實出來 ．

雖然目前股市及樓市均大幅下挫，但回顧過去，散仔的資產與03年沙士期比較，暫時仍然有600%的增長．

散仔深信，在未來的一至五年間，散仔目前的資產組合，會令散仔去到另一個階段．

昨日，散仔突然有封筆的衝動．問散仔原因，散仔都唔知點解，可能是想悶聲發大財掛．


無論如何，散仔想到就做，而且又想不到有特別原因要繼續寫落去，所以散仔筆記也到此為止．

如將來有幸在散仔筆記2再同大家見面，那時的散仔，亦應該是一個更自負與輕狂的散仔（或者是散佬）．

後會有期，哈哈！

銀行估價最新取態

散仔有個習慣，每個星期都會為自己所持有的物業進行最新估價，以反映整個組合的淨值及負債比率．另外，對一些有興趣的單位，都會進行估價，以便了解最新市況．

以散仔手上的資產數目，加上對有興趣的單位估價，可讓散仔了解到各大銀行估價的方向及取態．

亦因此，散仔往往能夠比一般傳媒更早了有關走勢，及作出預測．所以睇散仔筆記可以話是非常化算．

在最近一次的網上估價中，散仔發現了一個有趣的現象．

在各大銀行估價中，恒生銀行對估價有了一百八十度的轉變．由以往的估價不足，對現在有輕微溢價．

相反，匯豐銀行對估價仍然非審慎，而且估價不足的情況非常普遍，而差價仍非常深．

散仔仍然未確定是個別一兩週的情況，或是長期趨勢．但這可能是銀行放水的先兆．

另外，有關情況又令散仔有以下的聯想．

國際性銀行在香港的業務，可能會受到沖擊．在放款業務上，本地銀行的競爭力會大大加強．

此話何解？

在實施全面存款保障後，拆息又日漸回落，本地中小型銀行的資金成本將可大幅降低．

加上，是次金融海嘯風眼不在亞洲，在港的資產質素較強．所以，擁有較多本地資產的銀行，其資本比率將較好，亦代表他們放貸能力較高．

在此消彼長的情況下，散仔可以預見．

1. 本地銀行（如沒有大量買外國資產），或中小型銀行，在未來一段時間，放款會較國際性銀行積極，優惠會較多．
2. 本地銀行（如沒有大量買外國資產），或中小型銀行的盈利增幅將會較高．

大家可以從中尋找機會．如果恒生（或其他本地銀行）真的積極放水，代表其資本率較強，亦代表其將來的盈利較高，這不失為收集的對象．

另外，如果P繼續堅持不減，散仔可以預見不同銀行會有不同形式的優惠推出以增加放款（如入油送水送紙巾一樣），本地銀行將尤其積極．

散仔最近作了很多不同的推測．由09年的樓市預測，到P+狂想曲，到今天的銀行放款取態分析，講真，越講越興奮．

大家試目以待．

銀行稅

身處香港咁多年，第一次感受到作為香港市民，原來自己要繳交銀行稅．

在兩年以前，在聯匯利率底下，其實好難想像美國加息或減息，香港可以唔跟從．

就算是有，都是少幅度的，或只是時間差的問題．

今天美國大幅減息0.75-1厘，但香港銀行堅決不減．

銀行解釋，在經濟不好的時候，減息是毫無幫助．當經濟好一點的時候，才考慮減息．

散仔即時諗，如果咁都講得通，咁宜家全世界其他央行減息，佢地咪係好傻仔．

如果話這是爛gag，都還可以．

如果話這是理由，這是挑戰了傳統智慧，甚具玩味．

散仔講過，凡面可以有兩面睇．向正面睇，香港唔減息，其實都有兩個好處．

一，就是香港銀行的投資價值應可提高．因為香港銀行調控息口的能力較高，投資價值應該高一線．

二，存貸有這樣大的息差，多貨款可會為銀行帶來巨利，當經濟穩定一點，銀行會急於放水．

坦白講，銀行今次唔減息，散仔其實可以理解，只是對其解釋覺得好好笑．

無論如何，存貸有五厘息差，財富轉移流向是非常明顯．

除銀行業外，香港各行各業及一般百姓，都要繼續繳交銀行稅，繼續為它們的投資失利負責．

共識

近來，散仔搜集到大部份人的投資部署大致如下：

股市：萬五至萬六點放，萬二點入，炒波幅為主．

樓市：預計樓市繼續沉底，明年第二季後考慮入市．

市場走向會否符合大部份人的預期仍是未知之數，散仔先在此記錄一下，以便散仔將來作參考之用．

P+ 狂想曲

按息趨升，由P-3.25升至P-1.5．各方人等，正在討論將來會否升至P或P+．

如要爭論按息的走勢，倒不如想一想，如果將來升至P或P+，對樓市會有何影響．

好多人都會認為，如果按息升至P+，會不利樓市．

散仔忽發其想，在個別情況下，如果按息升至P+，反而是對樓價有利．

這一想法比較新奇，讓散仔慢慢講清楚．

在經濟狀況向下的情況，按息升至P+，會阻礙買家的入市意慾，進一步打擊樓價．

但如果經濟狀況逆轉向上，按息升至P+，那就會出現一個有趣的現象．散仔分開供求兩方面去睇．

在需求方面，經濟向好，買家傾向入市，雖然按息升至P+，但未必影響他們購買的決定，因為他們無得揀．

對換樓的買家來說，按息升至P+會影響他們的換樓意慾，這方面的需求會減少．

但同樣，因新舊按揭息率差距大，按揭利息分分鐘有3厘的差距．在這時侯，現有業主會傾向繼續持有單位，供應也因此而減少．

當經濟向升，現有業主資金及資本開始充裕，形成新的需求．在不願放棄現有單位按揭的情況下，會傾向增購單位．

在需求增加，但供應受限的情況下，樓價會有加速上升的趨勢．

這結論會否帶給你一點新鮮感？

當然，這個結論充滿大量的假設，而且亦要經濟向好，按息是P或P+，這兩個因素同時出現，並持續一段時間，才可以驗証．

散仔想帶出一點，凡事未必有必然，凡事都有正反兩面．

不要人云亦云，自己要多加分析，無論對與錯，對自己都有所得益．

大家有一點要非常清楚．散仔認為經濟因素，才是樓市走向的主因（狗與主人的理論）．

按息因素，只是樓價走勢的其一種助力或阻力，並不能影響樓市的走向．

另一方面，按息會否升至P+，散仔仍然有懷疑．因為在有競爭情況下，除非各銀行一致行動，按息要升越P，也有一定的困難．

以上的狂想，都是散仔的憑空假設，是否成理，還要有待驗證．但也不失為一個有趣的推測．

大日子

今天是散仔家的大日子．

今天散仔家其中一名家庭成員，承著是次金融海潚之勢，購入首個物業．

這亦代表，散仔家族每位家庭成員，都擁有最少一個物業．

散仔父母從內地移民到港，從一無所有，到建立起小家庭．

之後，就生了幾名不肖子女．

各子女在香港土生土長，家境一直並不富裕，也參與過串膠花的生活．

後來各人出來社會做事，各人各自累積自己的財富．

今天，對散仔家族來說，又是一個重要的標記．

樓，對中國人來說，可能有其特殊意義．對散仔來說，所有家人均持有物業，更是有一種深層的意義．

香港，是個奇妙的地方，散仔家族也在這個地方，經歷了從無到有的過程．

我們相信，無論今次金融海潚有幾困難，只要我們能撐過去，在風雨過後，必定會乘風而起．

今天，散仔真的非常開心．