散仔筆記

自負，輕狂與封筆

2008-12-22T09:00:00.000+08:00

作為散仔筆記的讀者，相信是少數能夠忍受散仔自負與輕狂的人．

散仔在真實世界中，常常保持著謙卑的心，學習各種知識，反省自己判斷，力求完善自己的思考及行為系統．

在網上的世界裏，散仔完全進人自己的投資世界，並保持著興奮的心情寫出自己的想法．

在這裏，散仔充滿著自負與輕狂．

散仔有幸在年半前開Blog，與大家經歷了股市及樓市的高峰與低潮，經歷了對港股直通車的祈待，經歷了環境金融海嘯的沖擊，經歷了人性的貪婪與恐懼．

在這期間，散仔的投資行動及想法，亦清楚記錄在散仔筆記．

散仔亦可以繼續好自負地講，在網上的世界中，散仔暫時仍未見到有其他人，對股市及樓市的脈搏，能比散仔有更透徹及更準確的掌握．

如果要說散仔筆記的貢獻，散仔認為，除了是對散仔的自我確認外，對大家來說，就是帶出了獨立思考的重要性．這些，散仔已經用文字及行動証實出來．

雖然目前股市及樓市均大幅下挫，但回顧過去，散仔的資產與03年沙士期比較，暫時仍然有600%的增長．

散仔深信，在未來的一至五年間，散仔目前的資產組合，會令散仔去到另一個階段．

昨日，散仔突然有封筆的衝動．問散仔原因，散仔都唔知點解，可能是想悶聲發大財掛．

無論如何，散仔想到就做，而且又想不到有特別原因要繼續寫落去，所以散仔筆記也到此為止．

如將來有幸在散仔筆記2再同大家見面，那時的散仔，亦應該是一個更自負與輕狂的散仔（或者是散佬）．

後會有期，哈哈！

銀行估價最新取態

2008-12-19T13:43:00.001+08:00

散仔有個習慣，每個星期都會為自己所持有的物業進行最新估價，以反映整個組合的淨值及負債比率．另外，對一些有興趣的單位，都會進行估價，以便了解最新市況．

以散仔手上的資產數目，加上對有興趣的單位估價，可讓散仔了解到各大銀行估價的方向及取態．

亦因此，散仔往往能夠比一般傳媒更早了有關走勢，及作出預測．所以睇散仔筆記可以話是非常化算．

在最近一次的網上估價中，散仔發現了一個有趣的現象．

在各大銀行估價中，恒生銀行對估價有了一百八十度的轉變．由以往的估價不足，對現在有輕微溢價．

相反，匯豐銀行對估價仍然非審慎，而且估價不足的情況非常普遍，而差價仍非常深．

散仔仍然未確定是個別一兩週的情況，或是長期趨勢．但這可能是銀行放水的先兆．

另外，有關情況又令散仔有以下的聯想．

國際性銀行在香港的業務，可能會受到沖擊．在放款業務上，本地銀行的競爭力會大大加強．

此話何解？

在實施全面存款保障後，拆息又日漸回落，本地中小型銀行的資金成本將可大幅降低．

加上，是次金融海嘯風眼不在亞洲，在港的資產質素較強．所以，擁有較多本地資產的銀行，其資本比率將較好，亦代表他們放貸能力較高．

在此消彼長的情況下，散仔可以預見．

1. 本地銀行（如沒有大量買外國資產），或中小型銀行，在未來一段時間，放款會較國際性銀行積極，優惠會較多．
2. 本地銀行（如沒有大量買外國資產），或中小型銀行的盈利增幅將會較高．

大家可以從中尋找機會．如果恒生（或其他本地銀行）真的積極放水，代表其資本率較強，亦代表其將來的盈利較高，這不失為收集的對象．

另外，如果P繼續堅持不減，散仔可以預見不同銀行會有不同形式的優惠推出以增加放款（如入油送水送紙巾一樣），本地銀行將尤其積極．

散仔最近作了很多不同的推測．由09年的樓市預測，到P+狂想曲，到今天的銀行放款取態分析，講真，越講越興奮．

大家試目以待．

銀行稅

2008-12-18T00:08:00.005+08:00

身處香港咁多年，第一次感受到作為香港市民，原來自己要繳交銀行稅．

在兩年以前，在聯匯利率底下，其實好難想像美國加息或減息，香港可以唔跟從．

就算是有，都是少幅度的，或只是時間差的問題．

今天美國大幅減息0.75-1厘，但香港銀行堅決不減．

銀行解釋，在經濟不好的時候，減息是毫無幫助．當經濟好一點的時候，才考慮減息．

散仔即時諗，如果咁都講得通，咁宜家全世界其他央行減息，佢地咪係好傻仔．

如果話這是爛gag，都還可以．

如果話這是理由，這是挑戰了傳統智慧，甚具玩味．

散仔講過，凡面可以有兩面睇．向正面睇，香港唔減息，其實都有兩個好處．

一，就是香港銀行的投資價值應可提高．因為香港銀行調控息口的能力較高，投資價值應該高一線．

二，存貸有這樣大的息差，多貨款可會為銀行帶來巨利，當經濟穩定一點，銀行會急於放水．

坦白講，銀行今次唔減息，散仔其實可以理解，只是對其解釋覺得好好笑．

無論如何，存貸有五厘息差，財富轉移流向是非常明顯．

除銀行業外，香港各行各業及一般百姓，都要繼續繳交銀行稅，繼續為它們的投資失利負責．

共識

2008-12-16T18:00:00.000+08:00

近來，散仔搜集到大部份人的投資部署大致如下：

股市：萬五至萬六點放，萬二點入，炒波幅為主．

樓市：預計樓市繼續沉底，明年第二季後考慮入市．

市場走向會否符合大部份人的預期仍是未知之數，散仔先在此記錄一下，以便散仔將來作參考之用．

P+ 狂想曲

2008-12-13T11:00:00.000+08:00

按息趨升，由P-3.25升至P-1.5．各方人等，正在討論將來會否升至P或P+．

如要爭論按息的走勢，倒不如想一想，如果將來升至P或P+，對樓市會有何影響．

好多人都會認為，如果按息升至P+，會不利樓市．

散仔忽發其想，在個別情況下，如果按息升至P+，反而是對樓價有利．

這一想法比較新奇，讓散仔慢慢講清楚．

在經濟狀況向下的情況，按息升至P+，會阻礙買家的入市意慾，進一步打擊樓價．

但如果經濟狀況逆轉向上，按息升至P+，那就會出現一個有趣的現象．散仔分開供求兩方面去睇．

在需求方面，經濟向好，買家傾向入市，雖然按息升至P+，但未必影響他們購買的決定，因為他們無得揀．

對換樓的買家來說，按息升至P+會影響他們的換樓意慾，這方面的需求會減少．

但同樣，因新舊按揭息率差距大，按揭利息分分鐘有3厘的差距．在這時侯，現有業主會傾向繼續持有單位，供應也因此而減少．

當經濟向升，現有業主資金及資本開始充裕，形成新的需求．在不願放棄現有單位按揭的情況下，會傾向增購單位．

在需求增加，但供應受限的情況下，樓價會有加速上升的趨勢．

這結論會否帶給你一點新鮮感？

當然，這個結論充滿大量的假設，而且亦要經濟向好，按息是P或P+，這兩個因素同時出現，並持續一段時間，才可以驗証．

散仔想帶出一點，凡事未必有必然，凡事都有正反兩面．

不要人云亦云，自己要多加分析，無論對與錯，對自己都有所得益．

大家有一點要非常清楚．散仔認為經濟因素，才是樓市走向的主因（狗與主人的理論）．

按息因素，只是樓價走勢的其一種助力或阻力，並不能影響樓市的走向．

另一方面，按息會否升至P+，散仔仍然有懷疑．因為在有競爭情況下，除非各銀行一致行動，按息要升越P，也有一定的困難．

以上的狂想，都是散仔的憑空假設，是否成理，還要有待驗證．但也不失為一個有趣的推測．

大日子

2008-12-09T19:00:00.001+08:00

今天是散仔家的大日子．

今天散仔家其中一名家庭成員，承著是次金融海潚之勢，購入首個物業．

這亦代表，散仔家族每位家庭成員，都擁有最少一個物業．

散仔父母從內地移民到港，從一無所有，到建立起小家庭．

之後，就生了幾名不肖子女．

各子女在香港土生土長，家境一直並不富裕，也參與過串膠花的生活．

後來各人出來社會做事，各人各自累積自己的財富．

今天，對散仔家族來說，又是一個重要的標記．

樓，對中國人來說，可能有其特殊意義．對散仔來說，所有家人均持有物業，更是有一種深層的意義．

香港，是個奇妙的地方，散仔家族也在這個地方，經歷了從無到有的過程．

我們相信，無論今次金融海潚有幾困難，只要我們能撐過去，在風雨過後，必定會乘風而起．

今天，散仔真的非常開心．

09年牛年樓市預測 (下)

2008-12-08T10:00:00.003+08:00

散仔在上集講了很多負面因素，又帶了一個引子"寒中乍暖，隨時引爆"，如果大家認為散仔對明年的樓市看淡，那就誤會了散仔．

情況剛好相反，散仔對明年樓市的看法，是總體看好．

大家要明白一點，今次的香港經濟衰退，並不是香港樓市所導致．在這情況下，樓市的調整會較為短暫及輕微．

在散仔眼中，香港樓市從今年的農曆年開始，已差不多調整了一年，而幅度有30%至40%，這幅度是足夠有一個明顯的反彈．

雖然目前借貸困難，但確實是在低息環境中，一般業主的持貨成本其實非常低，(當然這是剔除機會成本)．

近期二手樓的超低交易量，除反映銀行收緊借貸外，散仔也認為這是大部份業主惜貨的表現．

在這些因素下，香港樓市明年第一季會面對怎樣的環境呢？

正如散仔之前所講，在大環境不樂觀的情況下，明年樓市開始時，會有時好時壞的感覺．

市場凝聚了一定的購買力，散仔預測在明年農曆新年後，會出現小陽春．

但同時，公司倒閉裁員之聲仍然不絶，市場出現個別低成交個案．

而另一方面，在明年初的財政預算案中，可能會有溫和的，有利樓市的措施出台．

樓市將會在好淡角力之間，這亦是散仔所講，"寒中乍暖"的情況．

之後呢？之後才是精華所在．

一是極壞．一是極好．

如果美國陷入大蕭條，咁無嘢講，樓市會出現又一輪的急速向下．

如果市況回覆平穩，那在低利率的情況下，配合散仔所預見的開水喉情況，樓市將會自我加速，樓價出現穩定向升的勢頭，亦隨時出現驚人的反彈．

這亦是散仔所講的"隨時引爆"．

既然散仔預計明年樓市總體看好，那即是散仔預計會出現第二個可能性較大．

散仔相信，在現市況下，這樣公開地表達明年樓市會向好，肯定無幾多個人．

把理由講得這樣清楚，肯定更少．

有人會覺得散仔標奇立異，專門往相反裏鑽．

去年向好睇淡，今年向淡睇好．

但散仔覺得自己有根有據，沒甚不妥．

無論其他人講什麼，做什麼，散仔一向都是我行我素．

"寒中乍暖，隨時引爆"，這是散仔對明年香港樓市的看法．

明年年底，自有答案．

最後，都係嗰句，睇散仔筆記，要保持獨立思考，正所謂信不信由你．

09年牛年樓市預測 (上)

2008-12-06T11:15:00.002+08:00

大家見到以上標題，會否覺得點帶玄學味道？

用以上的標題，散仔是想帶出自已的預測絶對不是嚴謹的科學，只是憑散仔自己的經驗，知識，觀察及想像，來構成一個模糊的影像．

可以說，散仔的預測是有靠估的成份．但對散仔來說，預測均是有根有據，均經過散仔的細心思考，而散仔都是依此來作自己在樓市及股市市場上的投資步署．

在展望09年樓市發展前，先讓散仔自我檢討一下08年的樓市預測．

在08年整個樓市發展來說，前三季的樓市的走勢，是頗符合之前散仔的看法.

在07年底出現少幅的非理性亢奮，導致在08年農曆年的的反高潮，及後在第二季度及第三季度持續回落．

在九月的雷曼事件後，雖然散仔都認為樓市的調整時間會延長及加深．但及後的調整幅度及深度，卻大於散仔的預計．

又雖然散仔認為目前樓價在現水平有回穩之象，但與散仔話第四季會回穩甚至回升的情況是有差距，所以散仔都唔可以話自己估得對．

總結之下，散仔會俾自己60-70分．至於會否加減，過3多個星期就知道．

09年的樓市環境將會怎樣?

首先，我們要了解到經濟環境前景仍然不明朗，裁員之聲此起彼落，企業投資持續收縮，失業率將持續上升．

在這環境下，預測樓價持續下調會是一個合理及四平八穩的判斷．

回顧一下各大發展商的言論及行動，我們亦可知道他們的想法．

以散仔的記憶所及，之前無論市況有幾差，發展商均會對來年的樓市預計最少有百分之十的升幅．

但今年，新世界只話明年樓價會有10%的波動，新鴻基不談明天樓價，只話明年上半年樓市比較活躍，而長實就放棄了和域台的收購計劃．

這一切均說明，發展商對明年或更遠時間的樓市發展並不樂觀．

至於其他媒介，看淡的言論更加是一面倒．散仔不需多談，大家打開報章，或在網上瀏覽其他人的文章，均能一清二楚．

在這環境下，散仔對明年樓市作了以下的預測．

“寒中乍暖，隨時引爆”

至於點解，下次再講．

總結開水喉　－　火上加油

2008-12-03T10:00:00.001+08:00

從散仔開始思考，到搜集了各方資料後，散仔對開水喉這一題目有了以下的總結．

第一，在後金融海潚時期，銀行會專注於傳統借貸業務，這情況應該是大方向．

第二，在傳統業務中，散仔暫時看不到銀行在其他業務，會比按揭業務在這未來一兩年更具發展空間．

第三，現時銀行對按揭業務的疑慮仍深，未必能在短期內大開水喉．

這些原素會告訴你什麼呢？

對散仔來說，銀行對按揭開水喉是一個定局，問題是在於時間．

銀行開水喉的時間取決於市況回穩的速度，不論是經濟層面及樓市環境．

而當市況回穩時，我們可能會看見，樓價越升，配合銀行融資，資金越加速流入的情況，做成火上加油的效果．

至於開水喉的時間，散仔會認為在明年的第一季至第二季之間．

開水喉的方法及明年的樓市預測，散仔會稍後再談．

跟進開水喉

2008-12-02T09:00:00.001+08:00

昨日同在銀行做事的一些朋友談過散仔的想法，佢地的睇法無散仔咁樂觀．

據他們所講，雖然銀行年結為12月，但新年度的按揭政策，一般都會在2月份才會出台．

所以，他們估計要銀行開水喉，最快都要等到2月．

而且，銀行仍然好擔心明年的失業情況．

怕失業率上升，斷供率上升，所以銀行都唔敢借錢出街．

他們舉個例子，今年稅貸的息率，未必會好過去年．

目前就算有銀行開水喉，都是個別銀行的個別做法．

按他們估計，最可能開水喉的時間，應該是明年的第二季至第三季度．

但會否開水喉，他們亦看不清楚．

目前，他們都幾遊手好閒，因為生意唔多．而且，他們都開始專注於傳統業務．

這是業內人士的睇法．雖然他們只屬於中層人士，但亦反映部份銀行的睇法．

散仔講了自己的想法，又搵咗業內人士的睇法．至於將來係點？你地要自己獨立地思考一下啦．

好快就開水喉

2008-12-01T10:30:00.001+08:00

散仔在今年年中時，已經有提及銀行有閂水喉的情況，比一般報章報導早了一個月時間左右．

而這情況及後越演越烈，後來發展為加按息，降成數，減估價，嚴審批的情況．

在雷曼事件後，因市況不明朗及銀行閂水喉互相拉動下，樓價急速向下，由高峰期比較，大型屋苑樓價下跌三十至四十個百分比之間．

這情況會何時改變呢？

散仔預計銀行最快會在今年12月開始開水喉．

主要原因，是為明年的業績鋪路．

散仔相信，本地銀行明年會面對一個較為困難的環境．

在雷曼事件後，銀行在銷售投資產品的非利息收入會變得非常不穩定，顧客對有關產品會提高質疑，銷售會比以往艱難．

其他的非利息收入會大致平穩．總體來說，維持非利息收入的增長變得很困難．

而利息收入方面，工商貸款會比以往更審慎，要取得增長也不容易．

以剩餘最有潛力部份，可算是樓宇按揭貸款．

去年大部份銀行，在年中已經跑夠數，所以在年中之後，對他們來說，收緊按揭是可視之為合理行動．

但預計明年，銀行各大收入引擎都不明朗下，重點發展樓宇按揭是一個較為可取的方案．

但同時，銀行亦會遇到一個問題．就是如果樓價持續下跌，多做按揭生意，那他們的資產質素也隨之而惡化．

那如果你是銀行，你會點做？

那就是在未做生意前，先行把樓宇估價壓低，為自己提高安全系數．那明年做生意時，因樓價基數低，把樓價調回正常水平，資產質素又有保障，而生意又可以多做．

而銀行以12月底做年結．物業成交期為個半月．

那12月批出的貸款，明年始入賬，那就可以為明年的業績提供貢獻．

所以，散仔自己一直認為，銀行是故意把目前的樓宇估價壓低，從而拉動樓價向下，為自己明年的業績及安全系數舖路．（到上星期六為此，散仔發現部份銀行估價比現價仍然有低10%的情況，部份甚至低超過15%）

這做法當然是對銀行有利，但就苦了現有業主，尤其是目前想放賣的業主．

開水喉唔等如樓價會升，但這是一個利好因素．

銀行是不是會開水喉？散仔估得準不準？大家好快就知道．

散仔暫時未有向做按揭的朋友証實有關想法，如有新消息，會向大家透露一下．

在稍後時間，散仔會對明年樓市的發展作出預測，有興趣的朋友，可以繼續留意一下．

主角，觀眾與評分員

2008-11-29T10:35:00.002+08:00

散仔寫Blog的目的，是自我確認，增強滿足感．

在這場金融海潚中，大家凡是持有資產的（現金例外，仲要只是美元或港幣），在賬面上，或多或少都會受到損失．

散仔亦都不例外．不論在股票組合，樓宇組合，與高峰比較，均有下調．

當然，散仔在去底的資產調動，亦令散仔可以有更多空間，可較從心所欲地，在較低的水位入貨．

散仔在去年投資市場的一舉一動，及對市場的睇法，均有在散仔筆記裏提及．

無論是在去年年底的股市非理性亢奮，散仔在順勢減持；

或，散仔預測樓市在農曆年後出現反高潮，在第二季至第三季樓價持續回落；

又或是，散仔在今年十月份，在股票市場上以二折入貨；

更甚是，散仔緊持樓市在第四季會出現回穩甚至反彈，並在十一月初，在市場仍充滿恐慌情緒下，發出強烈的買入建議．

這些事，都清清楚楚記錄在散仔筆記中．

散仔盡量保持客觀及嚴謹，不以持貨或未有持貨影響自己的判斷，以達至財務自由為目標．利用自己對市場認識的優勢，自由自地在執行自己的想法．

在投資市場裏，散仔自己是唯一的主角．現在在顯示器前面的你，就是散仔的觀眾．而唯一的評分員，就是市場．

散仔自己就好享受在自己世界裏的角色，你呢？

後記：

提醒一點：持貨者，普遍有傾向樂觀的想法；未有持貨者，有傾向於悲觀的說法．

在目前的樓市，這情況尤其明顯，而且往往發生在一些突然變身為樓市分析員的身上．

大家要保持獨立思考，自行行量．

平凡的一周

2008-11-22T10:41:00.002+08:00

由以往周六及周日唔寫Blog，到現在周六及周日才有時間寫Blog，散仔工作量急增的情況，有如雷曼宣佈破產後經濟急速下滑一樣，同樣令人吃驚．希望下周會好一點．

回顧上周，股市方面無甚特別，新目標公司股價與目標價的差額是有點拉近，但仍有一段距離．繼續等待．

樓市方面，中原指數比上周下跌了4%，但以散仔所見，市況已經回穩，個別屋苑的成交價已經反彈，但趨勢並不明顯．

昨日聽新聞，話負資產按揭宗數上升三倍．

雖然樓價從高位下跌了百分之三十至四十，可幸的是散仔仍未成為負資產之例（Touch Wood），當然賬面資產值下跌了不少，尤其是散仔以最新市價或估價的較低者入賬．如計及其他資產，安全邊際仍高（Touch Wood），資產負債比率仍屬安全水平（但散仔不滿意）．

變成負資產會點？散仔認為最大的問題是不能將有關資產變現，大大影響資金的可調動性．除非是銀行強迫提早還款（不是無可能），否則問題不會很大．但因散仔注重資產負債比率，所以也會影響散仔投資組合的靈活性．

近兩個星期，散仔收了幾個不同地區的地產經紀查詢，問散仔有無趣將手上的單位（主要是針對散仔的特式單位及大型屋苑盤），連租約放盤．

散仔心諗，特式單位，可遇而不可求，無需要現在放售．大型屋苑，在市場恐慌性拋售放售，更加不是散仔的作風．

最緊要是，散仔覺得目前是入貨時機多於出貨時機，又有什麼可能現在放盤呢？而且目前散仔的手頭資金充裕，足夠應付其他投資所需，所以禮貌地婉拒他們的好意．

今個週未，散仔會繼續抽時間對股市做下功課．

其實信心這虛幻的東西，部份是建基於你對事物的認識及了解．

所以多做功課，多思考是不可少的．

同時散仔會在今周未繼續行街Shopping，推動消費．

紛亂與機會

2008-11-18T10:00:00.000+08:00

恒指在13000點左右徘徊，散仔檢視了自己的組合，沒有大問題．

相比起32000點，大市下跌了六成，部份股份更下跌了超過八成．

個別股份已從低位反彈一倍．雖然如此，散仔認為仍值得購入．

個別大價股份雖然已大幅下跌，但散仔認為還有很大的下跌空間．

市場還處於比較紛亂的情況，但仍充斥著機會．散仔對有些公司前景很樂觀，有些則認為仍需大幅下調才吸引．

進可攻，退可守，高安全邊際，靜候目標價（加少許彈性），是散仔目前在股票市場的策略．

Stress Test

2008-11-15T11:00:00.001+08:00

散仔近來工作很忙碌，連年底的旅遊計劃都被迫推延．

除工作外，散仔在上周都參與了多宗租務事件，包括工商租戶及住宅租客，主要問題是延遲交租，目前仍未有要求減租的情況．

散仔一般建議業主與租客以互諒互讓的原則，處理租務問題．

其實做業主，會面對一個不對稱的局面，在市場好景時，在死約期內不可以要求加租，在市場環境惡劣時，卻需面對租客在死約期內要求減租的情況．

到目前為此，散仔自己持有的單位，租客均準時交租(Touch Wood)，暫時也沒有收到減租要求(Touch Wood)．

目前市況並不明朗，散仔已預算明年的租金會下調百分之二十，同時將需重新繳付差响．

經計算後，淨現金流入會大幅減少，但仍然會維持正數，而淨收入將為淨資產帶來每年百分之五的增長．

最近銀行的估價開始與實際樓價拉近，當然仍然有偏低的情形，但情況已經有改善．

回顧散仔的股票組合，新購公司組合暫時升值了百分之七十五，因上周這些公司股價持續保持升勢，並未能作出增持行動．

部份公司股票在上周出現明顯的波動，引起了散仔的注意，散仔新加了幾間公司進入觀察名單，但目標股價與現價有50%的距離．這又要睇下有無綠份．

散仔會不時對自己的資產組合進行Stress Test，在不同的利率下，在不同的現金流入下，在不同的估值下，會對散仔的資產購成怎樣的影響．

散仔對目前的資產組合，現金，股票及樓宇的資產比例感到滿意，亦有充足的靈活性及防守性以應付波動的市況．

反對直接入市干預

2008-11-11T18:00:00.001+08:00

近日樓價出現崩塌式的下跌，有聲音要求政府直接在市場購入單位，從而穩定市場信心，停止樓價下跌．

這些聲音其中一個理據，就是以九八政府成功入市打倒大鱷，令股票市場回穩為例子，希望這次可以在樓市重演一次．

散仔雖然認同政府在九八年入市的做法，但對是次希望政府直接從市場購入單位的建議，却不敢苟同．

九八年的股票市場，明顯地是有人為的，惡性的及粗暴的操控市場行為．有人上下其手，從而在金融市場獲利．

政府出手，可以回復市場秩序，維護市場的穩定．

目前樓市，有人為式的操控嗎？

市場目前出現崩塌形式的下跌，主要原因，除大環境不濟，經濟前景不明朗外，最致命的是銀行嚴重惜貸，及對樓宇估價採取不合理的做法，導致樓市的資金流斷裂，需求人為地嚴重抑壓．

這個情況，暫時散仔見唔到銀行的行為是惡意的（希望唔係），所以政府直接入市，並不能對症下藥．

而且，樓市與股市的運作機制有明顯的不同，樓宇並不是標準化的產品，每個樓宇單位的估價，都有很大的主觀成份．

主觀成份越高，估價越不能標準化，人為的操控性就越高，藏污納垢的機會也越高，將來衍生出來的問題也會越多，隱藏成本可以高得可怕．（有些成本，不是以金錢來衡量的．）

另外，直接干預明顯地會擾亂市場的定價運作，長遠扭曲了市場的發展．

我們不可以每次股市或樓市出現恐慌性的下跌，就要求政府介入，這是不理性的祈待，也是短視及不合理的做法．

散仔雖然作為多個物業的業主，但並不認同政府直接從市場單位的建議．最少，目前並不需要．

散仔認為政府目前當務之急，是要解決資金供應的問題，而散仔也見到政府確實在做緊野，成效也漸見．

當然政府需要更加努力．

苦行僧

2008-11-08T13:12:00.007+08:00

上周工作繁忙，返到屋企只是想多些休息．

昨晚睡得好，今天早起，倍覺精神．

回顧一下新購入的公司股票，發現部份升值了百分之五十．散仔有可能在稍後時間作出增持．

對散仔來說，雖然是升值了百分之五十，但都只是兩折同三折的分別，如有機會價格回落一點點，那就更好．

另外，散仔也檢視了散仔的樓宇資產組合，因應市況，今日將估值再大幅下調了百分之十三，致使負債比率又再提升幾個百分點，這將推遲了散仔對樓市的資金再投入．

但另一方面，雖然面對租金在明年有下調的壓力，但因樓宇基金已積累了相當的現金，而且預計在不明朗的情況下，明年從樓宇資產的現金流入仍然是正數，所以從今個月開始，會從基金中提取分紅，雖然數額不大，但足夠散仔一個月的車費及午飯錢有餘．

提取分紅後，基金仍然可以有每月五位數字的現金流入．

散仔畢業後的生活，一直被身邊人批評為苦行僧的生活．生活一切從簡，慳得就慳．

但經過這些年來的資產積累，生活質素開始有所提升．

雖然有時會手鬆一點，身上又多了一點名牌（工作需要），但慳得就慳的性格始終不變．

上一次散仔對自己大放水，是03年的沙士時期．這次，散仔又準備了部份現金，打算在這周未到銅鑼灣Shopping．算是幫下本土經濟．

散仔覺得，目前自己可以算是光鮮一點的苦行僧吧！

講下大市，股市方面散仔認為需要小心揀擇，部份仍非常便宜，部份只可以算是合理，有些仍然偏貴．講咗好似無講，大家自己諗啦．

樓市方面，中原指數會話俾你知樓市從高峰下跌了百分之十七，但散仔會話你聽，樓市已從高位下挫了百分之三十到四十．

散仔今日好明確話俾大家知，散仔在今天，對樓市發出強烈的買入建議．

目前雖然裁員消息不斷，經濟前景極不明朗，但散仔對目前樓價的評語，只有一個字，"平"．

可能有人話散仔發神經．但散仔一向都有自己的估價機制，所以都唔會理會其他人的睇法．

這幾個星期，市況波動太大，只是講市況都講不完．令到買樓收租系列都停了一排，希望在稍後有時間恢復寫作．

今周有一件事令到散仔耿耿於懷，就是發現某位在蘋果的股票分析員，推介了散仔手上某集公司股票．散仔心諗，這隻股票，又有可能無運行一排．

股仔

2008-11-03T09:00:00.001+08:00

散仔近日被家人問起經濟狀況．

其實家人都有點擔心，因為知道散仔手上還持有股票，而且部份還是“股仔”．

什麼是“股仔”呢？以家人的定義，不是藍籌股份的，已經是“股仔”，如果股價低於十元，那風險就更高．

其實散仔一向投資，都沒有特別的偏好，所以手上有藍籌，亦有所謂的“股仔”．

就以上一輪入貨為例，藍籌與“股仔”的比例為50:50．

散仔一向都不完全認同藍籌公司比較安全的說法．反而，散仔認為藍籌公司一向都存有安全溢價，這會影響其投資價值．

就算是以恒指處於14000點水平，散仔仍然認為，某隻被大部份投資者稱為股王的藍籌公司，股票價值仍然偏貴，以散仔的目標價，仍然需要下調百分之五十才化算（之前最低時只差百分之二十五）．

當然，散仔對“股仔”公司的研究，確是會比較深入及多層面．而且會跟蹤好幾年．出手時間，往往是行業低潮，或是有大幅折讓．

是次金融海嘯，對散仔的“股仔”影響不大，因為大部份之前已經變回現金．

當然，散仔仍然持有部份“股仔”，但與購入價相比，安全邊際仍然很大．

其實，不論是藍籌或“股仔”，只要在合適的時間，在合適的價位購入，都可以享受高的安全性系數及增幅．

一切只在乎自己所下的功夫．

Sad

2008-11-01T10:15:00.002+08:00

上週未，散仔協助一位朋友收樓．

該單位放租了不夠半年，月租二萬元左右，租戶是一個小家庭，先生做小生意，太太出來打工，有一位讀小學的小朋友，還有一位工人．

承租時，租戶生活尚算安穩，典型的中產生活．

一個金融海嘯，先生的生意需要申請破產，太太的工作變得不穩．

在這情況下，他們不得不放棄現時的住宅，遷離現有的區分，亦要辭退工人．

因新住宅離現區較遠，而小孩更需在新區尋找新學校．

做父母的，在這時候，難免覺得對子女有所虧欠，在談話當中，不禁悲從中來．

在收樓前，散仔已與朋友商量好對策，不打算追收死約的租金，只是沒收一半按金作經紀佣金之用．

背後的理念是，大家都認為這是共渡時艱的時候．有時，也不需迫得太緊．

之後，到代理行放租，租金訂價為原先的85%．

眼見代理舖前的樓宇標價，實在是低得驚人．近來的樓價走勢，散仔可以用崩塌來形容．

這件事令散仔更加主觀地希望，上周的股市已經見底，社會及經濟可以走過最壞的情況．

要應付逆景，除了要有堅強的心志，在事前亦要做好各項防風工作，令自已有更多的空間，面對各種形式的困難，甚至是捕捉機會．

散仔保持樂觀的想法，面對迎面而來的困難，同時擁抱新的機遇．

反感

2008-10-31T09:00:00.005+08:00

唔知大家有無留意到，身邊的人對本地銀行的印象，有越來越反感的趨勢．

散仔有晚在茶餐廳吃晚飯，電視正播著某銀行的軟性宣傳廣告，前二枱的食客竟然破口大駡．省約二三十字之後，內容是痛斥銀行如何欺騙顧客．

其實，身邊人因應不同的情況，對本地銀行的印象確是越來越差：

有在銀行買結構性產品的客戶．

有同情弱老在銀行買結構性產品的市民．

有被銀行拖欠信用咭數致使資金週轉不靈的小商戶．

有被銀行Call Loan的中小企及投資者．

有被銀行拒絕按揭申請的準業主．

有因銀行對物業估價偏低而被壓價的業主．

有感銀行荒謬的明眼人．環球減息，偏偏香港不減．優惠利率5.5，存款利率0.01．公我贏，字你輸．

銀行在香港人的心目中，一直都有著超然的地位，是一個可信賴的對象，亦是穩定香港經濟的伙伴．

但在今次的金融海嘯事件中，卻損害了這種關係及信任．

香港人是善忘的，相信在風雨過後，銀行仍然是生意如常．

Buy and Hold

2008-10-30T13:10:00.001+08:00

今日恒指中午收13986，上升1283點．

看一下前幾日買的股票，發現價格都升了25%以上．

短短幾日就有這樣的升幅，確會令人有先行沽出獲利的衝動．

散仔都唔知道11000是否今次的浪底（希望是，但感覺上仍是怪怪的），但散仔買這些公司時已經有大幅的折讓（兩折至二五折），就算升至現水平，折讓仍大．

所以散仔會採用Buy and Hold的策略．

但唯一令散仔費心的是金融股．

部份金融股，散仔覺得抵，但又未算好抵．部份甚至覺得仍然偏貴．（每個人的估價標準都不同，其他人可能覺得平）．

散仔會好好想一下，暫時以靜制動．

起起落落

2008-10-28T18:46:00.002+08:00

今日恒指收12596，上升1580點．

如果這兩日無留意股市，可以話咩都無發生過．

在投資的世界裡，散仔永遠都希望保持平常心．

勝，不要大喜；敗，不需大悲．

對散仔來說，股市上升，手上資產價值可以得以體現，可喜；

股市下跌，可以以目標價入貨，亦可喜．

只要做了合適的財務安排，了解自己的想法，預先做好步署工作，那股市的起起落落，只是遊戲的過程而已．

當然，散仔喜歡升市多一點，因為周圍的人笑容都會多一點．

後記：

今日的大反彈，散仔都希望是重要的轉角．但感覺上，仍然需要小心為上．

繼續收購

2008-10-28T09:30:00.001+08:00

恒指昨收11016點，下跌1600點左右．

散仔對自己所喜愛的公司已一早定下了目標價，買到固則欣然，買不到也不覺得特別可惜．

如果與目標價差一點點的，散仔會因應情況，加一點點彈性．

無論大市如何起起落落，散仔正按著自己的計劃進行著收購工作．

近來工作上比較忙碌，希望唔影響下月底的旅行安排啦！

提價

2008-10-27T18:30:00.001+08:00

眼見大市大幅回落，但目標股票價位與目標價仍有少許距離，故今日稍稍提高收購價．

今日能購入的公司共有三間．

第一間公司，雖然行業短期前景暗淡，而且之前負面消息多多，但股價已經是股值的二五折，散仔覺得幾抵，所以購入．

另外兩間公司為老朋友銀行股，雖然散仔對銀行股的前景有保留，但目前PB為0.9到1.06至間，都係嗰句，又係覺得幾抵，所以散仔又購入．

雖然市場出現恐慌，但大家切勿過份悲觀．

繼續出價

2008-10-27T13:50:00.002+08:00

恒指中午收12086，下跌530點．

散仔今早八時如常落盤，中午查看股價時，知悉還沒有成交．

都係嗰句，只要目標價一到，散仔就會繼續買貨．

市場氣氛是不好，但也不需太悲觀．

廣告都有話：希望在明天．

感恩

2008-10-25T10:00:00.001+08:00

昨晚在家中收看電視，看見格老承認自己一直信奉的自由經濟主義失效，散仔思索了良久．

散仔心想，如果不是中央政府一早已實施宏觀調控操施，今日的香港及內地會是如何景象？

如果在九七金融風暴，香港政府不是主動出擊，維護香港的金融系統，今日的香港又會是如何景象？

當然，如果中國及香港，不是讓市場自由競爭，也不可能有現今的榮景．

生於香港，大部份有知識人士均信奉自由經濟主義，這往往給我們做成不必要的盲點．

我們要明白到，無論是市場經濟主義或自由經濟主義，均有其不足之處．

不可教條，要務實地評估各項客觀因素，相信是往後發展的大方向．

生活在香港，散仔是常懷著感恩的心．

久違了的感覺

2008-10-24T18:30:00.000+08:00

買股票始終是一個喜悅的過程，因為你買的時侯，不多不少都會帶著一些憧憬．

從去年8月16日後，散仔一直都沒有買過貨，很久都沒有享受這感覺．

今天，散仔大約用兩折的價錢，購入了一間公司的股票．

雖然該公司的產品毛利正在受壓，盈利好大機會會出現倒退，甚至虧損，但以兩折的價錢，散仔又覺得好抵．

散仔相信該公司在逆景下仍然能夠營運，所以現在仍放心買入．

另一間公司，散仔用了九折的價錢購入，雖然折扣較少，但預計會受惠於中國增值稅的修改，明年營業額可能會得增長.

市場雖然出現恐慌，但散仔仍然會抱著平常心，進行著收購的工作．

只要目標價一到，散仔會繼續出手，購入喜愛的公司．

調動

2008-10-24T13:49:00.003+08:00

今日散仔工作上未能走開，中午時間才能了解市況．

眼見與目標價距離拉近，散仔正在調動資金，以應付所需．

買到與否，看一下有無緣份．

恐慌加劇

2008-10-23T07:17:00.004+08:00

恒指昨日報14267，下跌775點．

散仔感覺到市場恐慌正在加劇．

雖然昨晚中央政府出招救樓市，但散仔預期作用比較短暫．

部份公司股票價位與散仔目標價進一步拉近，但仍有距離，暫時未知入市時間．

有可能是今天，亦可能是遲一些時間．

市場目前充滿極多，及極廣泛的負面消息，而且有機會進一步增多．

在這時侯，投資者更要保持清醒的頭腦，客觀地判斷最新形勢．

初探深圳樓市

2008-10-21T11:00:00.000+08:00

在上個周未，散仔初到深圳了解目前的房地產市況．而這次的目標屋苑，主要是福田區一帶的物業．

個人來說，未到深圳前，已經對其有所偏好，主要是喜歡上當地的民族大熔爐的特色．

而且，當地的鐵路建設正在火速進行，為城市發展帶來相當大的動力及潛力．

散仔走訪了幾個大型屋苑，感覺規劃都幾好．

此行令到散仔對深圳市中心區有了一定的認識，亦了解當地的租金及樓價水平．

雖然碰巧有利好的消息出台，但散仔認為暫時仍不是出手的時機．

散仔有時間會再到深圳其他區分考察，及對內地其他城市進行了解．

有了更深入的認識及分析後，再同大家分享．

太瘋癲

2008-10-20T09:30:00.001+08:00

面對目前艱難的情況，散仔又話樓市出現裂口式下挫．有網友問散仔，是否維持樓市第四季的預測？

直到目前為此，樓市的發展與散仔的預期頗為一致，而預期中的利淡及利好因素也相繼出現．

當然，銀行收緊按揭的情況比想像中嚴重，資金鏈出現斷裂．

在沒有資金提供下，買家根本不能正常入市（不論是自置者或者是投資者），需求出現大幅度的萎縮．

在這情況下，加上市場氣氛惡劣，二手樓目前已經有恐慌性拋售．

這是否需要改變散仔對樓市第四季的預測呢？

情況正剛剛相反，散仔認為這種恐慌性下跌，正加速樓市完成調整過程．而因資金斷裂出現的供求扭曲，將會加大將來的反彈力度．

目前在散仔腦海中，正描繪另一個印象．

市場資金逐漸寬裕，借貸成本低廉，人們對經濟前景慢慢回復信心，樓市在恐慌中復甦．

市場仍然不停傳出經濟不景的消息，一邊是公司執笠倒閉，另一邊就是大幅裁員．

在這種形勢下，今次唔使其他人話，散仔都覺得自己的想法太瘋癲．

但散仔仍然樂觀地維持樓市會在第四季回穩甚至回升的預測，唯一擔心是有否足夠的時間反映所預期的因素．

有一點需要提一下的是，這種回穩或者回升，是一種技術性的操作，或是一種長遠的趨勢，是與經濟走向分不開的．

保持笑容，榮景將至

2008-10-18T09:46:00.002+08:00

03年的沙士，市場一片恐慌的情況仍然歷歷在目．

帶口罩返工；同事住所附近有感染個案，需要停工；郵寄貨板至外國，客人不敢打開；人們不願消費，市道蕭條．

當時身處香港，可能會覺得不幸．

但風雨過後，卻讓我們學習更多．

在08年的今天，我們又要面對另一次的經濟危機．

信貨緊張，商家眼見前景不明朗，及早結業；人們減少開支，信心減弱；股市樓市大幅下挫．

但散仔從另一個角度，卻見到：

商家己經做好過冬準備，控制開支，即時改變營運策略，對抗逆景．

普遍市民有危機意識，借貸不高，資產質素良好，防守性高．

散仔認為，我們的實力，比97年金融風暴及03年沙士更強．

亦可以說，我們從過往的危機中，已經學習了一些東西．

在全球仍處於逆景之中，我們需要維持平常心，尋找機會；保持笑容，創造及迎接榮景．

裂口式下挫

2008-10-16T09:45:00.000+08:00

裂口式下挫不是講股市，今次是講樓市．

在這兩個星期，散仔在各區有聯絡開的經紀，不約而同地向推介散仔筍盤．

這些筍盤價，在一個月前，你未必可以想像到．

最令人不是味兒的事，這些筍盤雖然筍，有些比市價下調了15%，但仍然未能售出．

不論是港島區的太古城，康怡花園，九龍的德福及淘大，或者是新界區的第一城及沙中，樓價均出現裂口式的下跌．

而散仔亦見到，今次有銀行估價率先下調，帶動樓價下挫的情況．

至於租金方面，亦出現了大幅度的下挫．租金可以從年初的高位，下跌了10%至20%．

如果你相信代理的租金指數，租金已下跌了兩個月．

如果你一直有睇散仔筆記，其實你從農曆年後（即八個月前），已經知道租金已經往下調．

當報章講租金創新高，第一城二十蚊一呎笑呵呵的時侯，散仔已經好清晰講俾大家知，租金正在受壓的事實．

市場點解會出現恐慌，是因為消息突如其來．但這些消息，這些情況，其實一早已經存在，只是大家不願去相信及接受．

對散仔來說，如果連市場信息都不願意去接收，那如何作出合理的分析呢？

在香港，以散仔所見，對樓市有中肯的評論並不多．

而要了解樓市，散仔覺得其實比了解股票容易（最少你不用看財務報表）．只是，你要用多點腳骨力．

要了解市況，一定要多走兩步．坐在家中，永遠只可以落後於人．

免差响，不減釐印

2008-10-15T00:00:00.002+08:00

去年的施政報告，散仔估中了港島西線的興建，主要原因是認為曾特首會大興土木，加快香港的經濟發展．

對於今年的施政報告，其實散仔一直無咩點想過，因為散仔唔覺得政府有咩特別需要做．

直至前幾日網友gogogold問散仔，散仔仍然有這樣的想法．

但經過這幾日的思考，散仔又有新的想法．

在目前這種風雨飄搖的日子，香港金融系統的穩健性是重中之重．

而香港金融與地產，又有割不開的關係．

為保香港銀行的資產質素，又不想過份干預市場，香港政府可能採取一種輕微有利樓市，而又利民生的措施．

這就是免差响．

這措施的好處，除了大部份市民均可受惠外，對業主的持貨成本又可減輕，出貨壓力又輕一點，感覺上也不太干預市場．

減釐印散仔就不太贊成，因為這有鼓勵置業之疑．這不是負責任的政府，在風高浪急的環境下，所採取的措施．

至於減物業稅，其實散仔都不太贊成，因為有偏幫中產之疑，而且這托市的信息也比較強烈．現市況散仔覺得並不需要．

如果真的是免差响，那對樓市又多了一張好牌．當然，作用不是很大．

欠沉默的守護者一個讚賞

2008-10-14T08:00:00.000+08:00

迷理債券仍然是全城話題，誰是誰非，散仔無意在這裏討論．反而，散仔覺得香港社會忽略了一件事．

在外圍環境風雨飄搖的日子，香港的銀行系統還是相對比較穩定．這又是什麼原因呢？

其實金管局及各官員在這些日子，不停地為香港修建金融監察系統，默默地為香港築起無形的長城．

在近兩年，為加大在樓市的投資比重，散仔以投資者的身份，頻密地與各大銀行的分行經理或按揭部打交道．

在過程中，散仔觀察到，金管局對放貸的態度，其實對銀行放貸業務的取向有很大影響．

當大家仍然對樓市充滿憧憬時，其實金管局已經要求銀行收緊對投資者的信貸，有時會用勸喻，有時會用行政手段．

有生意，那間銀行會不想做．金管局的政策，有時未必受銀行歡迎．

而金管局所做的，就是希望在舞會開始時，把雞尾酒拿開．

當然，將來發生什麼事，香港的金融系統能否承受金融海潚的沖擊，目前無人能說得準．

但直到目前，我們仍然身處於相對安穩的環境．

散仔唔希望有英雄出現，因為通常有危難，才會有英雄．

相反，散仔就非常欣賞沉默的守護者．

對於默默地守護香港的人，散仔覺得我們欠他們一個讚賞．

啟動保護機制

2008-10-13T11:00:00.001+08:00

08年的第二擊工作已經完成，租金表面回報率為6.3．其實以目前的租務市況，租務回報應該無咁理想．散仔稍後會講下最新行情．

散仔目前擁有及管理的物業，包括住宅及工貿單位，分佈於香港島，九龍及新界．住宅單位由Studio Flat，一房，兩房到三房都有．

在物業上的投資組合，目前為散仔每月產生五位數字的淨現金流，淨收益將為總資產每年提升百分之四．

淨現金流入及淨收益並不是必然，會因應利率，租金調整，維修支出及差响雜費而改變．

散仔目標在兩至三年內，購入多兩個物業項目，而目標並不限香港．

但因應對手上的資產進行減值及股票下跌等因素，散仔的負債水平首次超越50%．

為此，散仔之前定下的保護機制首次啟動，暫時停止第三擊的購入工作，但睇樓活動如常進行．

散仔都會覺得有點可惜，在樓價下滑時，不是沒有資金，而是為自己定下的機制，為投資設限．

但相對於資產增值，散仔覺得保護資產，防止未頂更為重要．所以，散仔會嚴守這一誡條．

目前大市比較波動，負債水平會何時重回低於50%的水平，仍然是未知之數．但隨著現金收入，有關情況將會改善．

其實散仔在保護自己的資產及防止未頂的工作上，事前已下了不少功夫．下次有機會再講．

目前，散仔會專注於股票投資上，但並不急於入市．

恐慌蔓延

2008-10-10T13:05:00.000+08:00

到今日上午為此，恒指下跌了一千一百點左右，至一萬四千八百點的水平．

部份目標公司的股價，已下跌至與目標價接近的水平．

散仔感覺到市場恐慌正在蔓延．

散仔只可以講，唔使太悲觀．最少，散仔到目前仍然幾平靜．

而散仔都可以肯定地同大家講，只要到達目標價，散仔就會出手買貨，這算是對市場的一點點支持吧！

還原基本步

2008-10-09T12:00:00.001+08:00

金融街一號 提到...
我同意有機會回升但要解兩大因素

1,銀行資金拆息回落1厘以下(一個月計)現在一個月定期大部份銀行3.5厘以上(十萬計)但借樓按收2.25厘至3厘(P-2.25厘至3厘)銀行條數計唔掂......

2,美國短期內買所有次按,變做0利率加快經濟復完,美股企穩1萬點以上三個月

現時全球資金緊張美息拆都9厘點買呀,我班朋友美元定期做8厘點現會現時入市掃貨呢？

回覆金融街一號，

目前市況尚未回穩，現在想撈底，無疑是空手入白刃，難度高，風險亦高．想置業的，不妨一下．因為就算是樓市真的調頭回升，投資者都應該有充足的時間入市．

拆息回落是代表銀行間的借貸信心恢復．這是結果．至於有什麼方法做得到，就由得高官去想，等佢地做好份工．相信這些方法會做第四季出籠．

至於美股是否在一萬點以上，散仔就唔覺得太重要．反而，現在做港元一個月定期，都可以有4.3厘．以這樣的息率，尋找其他投資工具的意慾會相對減少．

樓市要回穩，整體市道必需先回穩．

樓市要回升，市場需要創造經濟會向好的前景．

以現市況，需要極大的力量才能扭轉局面．

市況不穩，市場情緒出現恐慌，這些大家都深深感受得到．

但除了這些，散仔也見到有潛在的利好因素，牌面雖爛，但只要有新牌派，話唔定將來串在一起後，可以變成一副好牌呢？

有時，一張牌，是好牌或爛牌，其實又可以有唔同的變化．

就以投資衍生工具爆煲為例，對樓市來講，也可能是好牌，因為可能將投資工具還原基本步．

要將局面扭轉，要有多幾張好牌才行．

散仔到目前，只是知道在第四季會加快派牌，至於結果，之後才知道．

散仔都是靠自己的分析及對市場的觀察吹下水，聽下無妨．

繼續下挫

2008-10-08T13:46:00.000+08:00

昨晚道指下挫五百點，今日上午港股接著下跌九百點，目前應跌至一萬五千點水平．

散仔持有的股份，當然在下跌的行列之中，但可能因為買入價低，暫時仍頗安心．

目標公司股價雖然下跌，但仍未到達散仔所接受的安全水平，不過差距收窄了很多．

目前散仔只有繼續等待．

對散仔來說，股票繼續跌又得，調頭回升又得，無想著要賣，又唔係好急著去買．

當然，散仔希望股市回升多一點，因為大部份人都會開心一點．

不過，有一點不可不防，就是如果信貸繼續收緊，大衰退相信應該不遠．

目前，大家唔使太悲觀．

等揭牌，等派牌

2008-10-06T11:30:00.001+08:00

散仔翻查了最新的銀行估價，得到的感覺可以用觸目驚心來形容．

其實散仔對銀行的估價跟得算幾貼，上次查看都是在一個月前左右，那時，大部份樓宇的價格已經從高位下調了10-15%．

今次散仔再次查看，在不到一個月的時間，部份的樓價又比上次查看時，再下調了5-10%．

散仔更發現部份樓宇的估價都幾嚴重偏低，市場最新成交都未落到這些價位，銀行就先行將估價拉低．

較低的估值可能是反映對後市信心不足有關，或反映整體的樓價正出現明顯的下跌．

睇開散仔筆記的朋友都知道在去年年底，散仔己經對今年樓市有季度的預測．

其實，散仔對每個預測的基本假設及理念都可能不同．

就以散仔話農曆年後樓市出現反高潮為例．散仔所持的論點是市場出現亢奮，短暫性出現供求不平衡，價格出現扭曲．

散仔可以以等揭牌來形容當時的預測，因為只是等待現實的反映．

而對於第四季樓市將會回穩甚至回升的預測，散仔的想法是，牌面有什麼牌就好清楚，枱面爛牌就有好多，但跟著呢？

對於第四季的預測，散仔可以以等派牌來形容，因為是等待一些不知會否出現的事．當然，散仔估計會有好牌出現的機會較高．

這兩個預測有根本性的差異，讀者不可不察．

雖然，目前樓市的氣氛很差，今日又有報導話市況差過沙士．但散仔仍未覺得需要修正有關預測，而且以散仔對市場的觀察，又隱約見到一些利好情況．

談1200

2008-10-04T09:52:00.003+08:00

chiu 提到...
散仔兄，我睇好二手樓係未來5年來嘅發展，但現時未夠錢買樓，打算入和二手樓交投關係性較高的股票。環顧個市場只有1200係同二手樓有關。現價好似幾吸引，小弟有意欲追貨，現正研究年報中，唔知散仔兄對呢隻股有咩睇法?

回覆Chiu,

咁橋，樓上的金融街一號也有對美聯的評論，有興趣可到其博作參考，散仔記得他的目標價定在$0.8元左右．

咁橋，散仔近排又有留意美聯物業，又可分享一下．

美聯目前的資產淨值為$2.2左右，其資產主要為現金及物業，應該問題不大．

目前代理的生意淡薄，經營屬於防守狀態，有機會要食老本．

這樣，散仔就會估下美聯每個月要虧損多少，要估計虧損多少個月．

將有關數字減去資產淨值，再打一個折頭，就會得出一個大約的目標價．

再以過去每年（03年-08年）的盈利表現比較，睇下目標價是否合理．

這就是散仔的做法．

當然，這需要假設美聯唔會倒閉及將來會恢復盈利．

以上星期計，曾經去到$2.06，與散仔的目標價還是有點距離，目前＄2.6，距離當然更大．

每個人所定的目標價都不同，自己可以動手計一下．

有一點，散仔對美聯的財務報表不甚滿意的是，在其年報的融資成本中，有證券孖展利息支出一項，雖然金額不大，但實在有隱藏風險，散仔會把折扣加大．

恐慌

2008-10-02T19:36:00.000+08:00

用恐慌形容目前的樓市市況，雖不中，但也不遠矣．

一時就大裁員，一時就大削分行一半，一時又冰河時期，週刊頭條又是金融樓市大崩圍．

見到D成交真係會嚇親你．比市價平10％比比皆是，平20%亦都真係有發生．

經紀不時有筍盤推介，個價錢仲．．．．．．

面對人心惶惶的環境，散仔仲話第四季樓市會回穩甚至回升，其實與天真的分別不大．

散仔一直都唔覺得需要太悲觀，亦享受這種孤獨的睇法．

Watching List

2008-09-30T09:30:00.000+08:00

散仔在這幾個星期，有時間就研究目標公司的財務報表．

感覺上，這些公司的財政狀況都很健康，並沒有大問題．

價格方面，其實都幾相宜，但在現市況下，保守一點還是比較好．

散仔對部份公司，已加入了散仔的觀察名單，並定下了目標價位，就睇下與這些公司有沒有緣份．

市況紛亂，道指昨晚大跌七百點．講真，散仔都唔知點解道指可維持在現水平這麼久．

投資者做好步署，不要作過度借貸，進可攻，退可守，保持客觀的態度，就可以比較從容面對任何環境．

買樓收租系列　Chapter 06　選擇屋苑(2)

2008-09-29T11:30:00.002+08:00

2. 區域發展預期，跟著租客租金走

上次講完散仔對流動性的重視，今次散仔就講下自己揀選區域置業的其中一個想法．就是跟著租客租金走．

土地的價值，源於土地上的人的生產能力．生產力提升，土地價格自然提升．

在一個地區內，因為不同區域的生產力，或所居住的人生產力的不同，各區的樓價或租金又可以不一．

作為投資者，買樓收租，除了希望有固定的租金收入外，亦會希望樓宇及租金可以上升．

那如何決定那一區的升值潛力較高呢？

散仔就為以自創的理論，人流量及人流質素來判斷該區的升值潛力．

人流量可以理解為供求問題．一個地方的樓宇供應有限，在需求增加下，價格自然上升．相反，供應增加，但人流量不變，價格自然向下．

人流質素的改變，亦為土地價格帶來改變．如果該區持續有承擔能力人士的遷入，那價格會向上．相反，持續流走，價格向下．

這亦形成了跟著租客租金走的想法．

散仔會以以下情況來說明有關看法．

新樓盤．

好多時代理會話俾你聽，有新樓盤推出，該區樓價會升．究竟係唔係呢？

如果你用散仔的理論，你就可以得到一個模糊的概念．

如果一個新樓盤，沒有為該區帶來人流量的增加，又沒有帶來人流質素的提升，那該新盤只是帶來新供應，對該區樓價或租金，應該會有負面影響．

你只要觀察有新入伙屋苑的地區，這不難發現這個情況．

交通網絡發展．

一個地區有新的交通基建落成，應該會對該區的樓價及租金帶來要正面影響，因為人流量及人流質素均有機會增加及提高．

但作為投資者，需要有較深入了解這些交通建設能否為該區帶來效益，或要想清楚能帶來多大的效益．

如果這些交通基建，配套未盡完善，未能為該區帶來更多的人流，或提高人流質素，那該區的樓價，並不可能因此而受惠．

其實這些因素，可以想得好簡單，而且亦涉及好多不同的客觀情況．

如以往中環興建登山電梯，西鐵通車，到目前港鐵實施不用轉乘措施，荔枝角落成行人隧道及西鐵南段落成等，這一切都投資者可以思考的地方．

只要我們客觀地易地而處，想一下租客的喜好，就不難選取升值潛力較高的屋苑．

當然，這些因素有可能需要較長的時間才可反映出來．

散仔從第二層物業開始，這個因素對散仔的考慮佔了相當重要的比重．這因為散仔對樓宇的投資年期較長，一般都定在五至十年左右．

（待續）

牌面計，一副爛牌

2008-09-27T11:03:00.004+08:00

近這兩個星期，真的是消息多籮籮．正確D來講，應該是負面消息一大堆．攪到散仔成日要對市況吹水，個買樓收租系列都無檔期Post．

宜家市場對樓市前景的睇法都幾負面．昨日睇有線新聞，頭條是匯豐帶頭加按息，跟著就講長實將未完成的工程售予美國退休基金，暗示是發展商散貨行為，希望帶出目前樓市正受雙重打擊的信息．

銀行倒閉，機構裁員，經濟衰退的等消息此起彼落．而近日，各大出名的樓評人，包括施永青，劉祥發，及各大代理，均有睇淡樓市的言論．

負面消息太多，散仔都驚記錄唔晒．

面對這個環境，散仔又點睇呢？散仔又不妨吹下水．

散仔之前話本地消費信心唔錯．但經過這幾個星期的市場大幅波動，金融體系動盪後，散仔預期一般市民都希望留多些錢旁身，消費信心將會減弱，這對經濟的實質增長及市場的資金流動都有負面影響．

而且，颱風信號仍然懸掛，市場前景極不明朗，投資意慾很低．經濟前景都唔好，樓市前景又點會好呢？

匯豐加按息，新購樓宇的每月利息支出增加，加重了供樓負擔，而且亦反映了資金成本上升的現象．

另外，之前散仔已經講過，部份港商在內地經營困難，減少資金回流本港，豪宅市場將受挫．雖然內地政策開始有扶持中小企的趨勢，但要恢復元氣，又談何容易？

牌面計，真的是爛牌一副．樓市調整需要長一些的時間．

但凡事也不用太悲觀．

在爛牌中，散仔仍然看到一些利好因素，如樓價處於適中或略低水平，承擔能力合理，一般人的借貸水平偏低等，都是樓市將來的推動力．

雖然目前是一副爛牌，但又有可能遲一些派多幾隻牌，一副爛牌又可以變成好牌呢？

不用過份悲觀，亦不可盲目樂觀．做了合適的財務安排，就可以進可攻，退可守．

雖然是牌面差，但散仔目前覺得仍未需要改變樓市會在第四季回穩甚至回升的看法．

當然，如果散仔見到香港經濟明顯轉差的趨勢，會及時改變有關睇法，並告知大家．

最後，散仔又補充一下對長實賣樓的看法．

市場對長實出售位於西半山干德道16至18號及廣播道81號兩個未落成的物業都非常負面．主要因為覺得長實有散貨之疑．

但散仔覺得此消息屬於中性，甚至有點偏好．

雖然散仔都覺得長實的賣樓時機準繩，而每次賣樓，散仔都覺得有散貨之疑．

但今次長實賣的是未落物業，而且干德道的物業預計入伙日期更是2012年，可以賣得都應該是2010年左右．

作為生意人，如果利潤已深，何不將資金先行回籠．在市況淡靜時，尋找更多機會，為自己創造更多時間值呢？

而且今次的售價也不低．當然，可以肯定的是，長實都唔覺得豪宅在短時間可以再度爆升，這可從賣廣播道的物業中看到．

所以，長實這次賣樓，散仔覺得只是中性，並唔覺得好負面．

另一方面，美國退休基金選擇現在在香港大手購買物業的行為，實在可圈可點．

亂

2008-09-26T22:12:00.003+08:00

散仔今早才登有關樓按的調查結果，一日都未完，就完全變天，竟然由匯豐帶頭加按息，一加就加半厘．

究竟點解匯豐會有一百八十度的轉變？

散仔有最新消息及想法，會通知大家．

東亞事件陰謀論

2008-09-25T00:19:00.004+08:00

昨日早傳來東亞銀行財政不穩的消息，下午在東亞銀行分行前就出現長長的人龍．

暫時無法肯定是否有人惡意散播有關傳言，以達到個人目的．

但如果這是一個有組織，有目的的惡意行動，這將是一件十分麻煩．

從陰謀論來看．如果以上假設成立，散仔認為這只是第一招，而這一招只是投石問路，目標絶不是東亞銀行．

用投石問路，其目的是測試市場的反應，以便策劃下一步安排．

但用得投石問路，就說明有關組織不怕打草驚蛇，亦即是它們有可能想食大茶飯，而且可能已經伏兵城下．

話明想食大茶飯，目標當然是更大型的國際銀行，或是更廣泛的小型銀行，更甚是是金融系統．

另一方面，亦可能是逆向炒作，制造恐慌，低吸股票，這當然是故事的延續．

在金融市場上，都是智慧的對決，是金融實力的對決．

散仔只是一名散戶，所做的事有限．

散仔講這些陰謀論，目的是希望大家及當局提高警覺，

目前香港是少數仍有沽空制度的地方，將來會否被人利用呢？

在目前人心脆弱的時候，會否有人上下其手，謀取利益呢？

香港政府及金融當局，一定要及早採取防範的措施，避免成為狙擊的目標．

當然，散仔最希望的是，這只是散仔吹吹水而已．

買樓收租系列　Chapter05　選擇屋苑(1)

2008-09-23T10:15:00.002+08:00

香港有18區，有咁多屋苑，又有咁多樓宇，要買樓收租，點揀呢？

散仔認為無特定方法，每個人都可因應自己的能力，知識，客觀因素來揀選投資的樓宇．

投資者亦可以隨著自身經濟能力的改變，對風險承擔能力的改變，在不同的時間，選取不同的樓宇作投資工具．

散仔自己作樓宇投資時，就有以下有幾個核心想法：

1. 未諗點買，先諗點走．
2. 區域發展預期，跟著租客租金走．
3. 是否低水？橫向比較法．
4. 租務回報．
5. 易於管理．

散仔會逐項同大家講解一下．

1. 未諗點買，先諗點走

散仔自己對買樓有個好重要的想法，就是未諗點買，先諗點走．目前的淡靜市況，正好為散仔解釋這個想法的重要性．

以樓宇作為投資的工具，一定要知道其交易特性．其中，樓宇交易時間長，流動性慢及交易成本高是必要的考慮的因素．

如果是身為業主的你，又如果你曾經想過今年的七月至九月放售樓宇，你就會領略到未諗點買，先諗點走的意思．

試想像，一個過萬個單位的屋苑，平時一個月閒閒地開五六十張單，最近在一至兩個星期內，都可以無發市．如果你是業主，急需錢來周轉或看不好市況，你可以點做？

散仔又睇過一些近郊的屋苑，開價合乎市價（即出價即成的單位），可以放三個月都乏人問津．

考慮到這個因素，散仔會將屋苑的流轉量及流轉速度作為一個重要考量．

現今資訊發達，這些數據在中原數據網頁裏好容易就搵到．

在中原數據網頁其中有一個特色，就是它會把樓宇分區陳列（當然有時分區方法未能盡如人意），而且會把區內各屋苑或單幢樓，以流轉量高低，順序排列．散仔以九龍灣的例子來說明:

屋苑名稱單位數目近180日成交宗數流轉率%（自已計)
淘大花園 4896 171 3.5%
得寶花園 2016 109 5.4%
麗晶花園 5904 105 1.8%
德福花園 4991 95 1.9%
新麗花園 600 18 3%
利基大廈 575 17 2.9%

從流量計，以淘大花園為該區的最高，從流轉率計，以得寶花園最高．

一般來說，散仔會以該區流量比較前列的屋苑為投資考慮，再計算一下流轉率會否合適．

對散仔來說，流轉率較高，亦代表安全系數較高．

就是這種取向，散仔投資物業時，會較傾向於投資屋苑型的單位．

當然，有時針無兩頭利，安全系數較高的同時，亦可能代表回報較低的情況．

所以，投資市區的單幢樓，回報可以好唔錯．

各施各法，最重要是要配合自己的性格取向．以散仔的性格，散仔目前會以投資屋苑為主．

(待續)

買樓收租系列　Chapter 04　策略與準備

2008-09-20T10:00:00.001+08:00

如果有二百萬，手上沒有物業，你會買一層二百萬的樓，或著是兩層一百萬的樓？

散仔會選擇後者．散仔當時心諗：

一層二百萬的樓，租金收$11000，萬一租客唔交租，要散仔俾晒，咁咪好傷？

兩層一百萬的樓，租金每間收$5500，其中一個租各唔交租，都係蝕$5500啫！

咁唔好彩，萬一層樓出事(Touch Wood)，樓價貶值一半：

二百萬減值一半，唔見一百萬，得番一百萬．

一百萬減值一半，唔見五十萬，仲有百五萬．

散仔就係計這些婆仔數．在投資物業初期，散仔認為風險管理比升值潛力更重要，所以散仔在假設問題中，強調“手上沒有物業”．

散仔唔係話二百萬樓升值能力高過一百萬樓，只是強調風險管理的重要性．

當然，後來樓價二百萬以下的樓宇減釐印，這是意料之外，亦令細價樓的升值幅度更高．

但散仔要提醒一點，當越來越多投資者參與細價樓市場，細價樓的溢價將會被拉高，風險將會提升．

人多擠迫的地方要小心啦．

買樓前還有一件事需要想清楚．就是是否以公司名義買樓．

雖然散仔是以個人名義持有物業，但如果你有建立物業王國的打算，以公司名義買樓將更化算．

以公司名義置業的好處，主要是在稅務方面，稍後再講．而缺點是要每年搵會計師作財務報表，增加使費．

但如果你的目標，只是想持有一兩個物業，個人名義會較好．

講完策略及準備，下節就到實戰搵屋苑，應該會好玩一點．

花絮
當財政司宣佈減釐印後．．．．．．
散仔朋友就問：“散仔，你剛剛買完樓就減釐印，咁咪好蝕？”
散仔就氣定神閒回答：“減釐印，樓價升多1%，咩都翻來啦！”
做投資，嚴控開支好重要．但凡事都有兩面，有時又不用太斤斤計較．

出招

2008-09-19T00:00:00.003+08:00

散仔昨日並沒有出招，雖然眼見有股票半日下跌10%，的確令到散仔心癢癢．

這裡所講的出招，當然是阿爺出的兩招．

狠且勁來形容這兩招，應該無錯．

照道理，今日的股市應該有唔錯的升幅，尤其是三行，上升力度應該好驚人，而且會維持一段時間．

阿爺出手散仔唔會出奇，只是時間比散仔預期早了一些．

散仔仍然覺得個市怪怪地，也可能會錯失了這次奇蹟日，但．．．．．．

散仔仍然會邊走邊看．繼續我走我路．

市況咁波動，多日評論了市況．如無意外（講個市），下次又可以講番買樓收租系列．

創造有利環境

2008-09-18T09:00:00.002+08:00

散仔之前同大家講過，要有一個清晰及客觀的頭腦，其中一個要點，是首先要為自己創造一個可以令自己頭腦清晰的環境．

散仔自己，除了在財務方面做好安排外，散仔亦會透過資產內部轉換，為自己創造有利的環境．

散仔唔會100％持有現金，因為會令散仔心急買貨．

散仔唔會100％持有物業，因為樓宇的變現能力慢，這會令散仔有點不安．

散仔唔怕100％持股，但通常唔會咁做．

因應不同的市況，散仔會調節各項資產的比重．一般情況下，都會做到進可攻，退可守的狀態．

其實每個人的性格都唔同，各人可因應自己的需要，為自己創造有利的環境．

面對目前大幅波動的市況，散仔相對比較平靜．

一來，散仔覺得唔需要急於入市．

二來，散仔覺得無必要急於入市．

講到最新市況，散仔感覺與上年跌市好唔同，下次再講．

去年今日

2008-09-17T11:00:00.000+08:00

還記得去年8月17日前的那周，散仔不停地調撥資金，積極地入貨，買入的，都是優質的股票．

去年底至今年初，亦因眼見市場出場亢奮，出售了大部份非核心股份．

到了今天，時間過了一年零一個月，恒生指數又重回一萬八千點．

但到了這一刻，散仔入貨的積極性並不如往年．

散仔在今次跌市中，會採取分段買入，限制買入（金額）及專注板塊的策略．但目前仍然處於觀望的階段．

今次散仔所選的板塊，可能會比較冷門（近來都好少人提及），到真正入貨的時候，再同大家分享．

點算好?

2008-09-17T06:14:00.004+08:00

相信大部份寫財經的博客都發現一個現象，就是近幾日瀏覽人次不尋常地上升．散仔相信跟這幾天金融市場大幅波動有很密切的關係．

"點算好？"相信好多人都抱有這個疑問．

有貨者，面對這個急劇波動的環境，不知道是否止賺或止蝕？

有閒錢者，又不知現在是否撈底的時候？

其實做投資，是賺是虧，並不是你賣出的時候才知道．以散仔的經驗，其實在你買入的時候，就決定了你的投資決定是否正確．

當你在投資做了合理的分析，做了穩妥的財務安排，其實等的，只是時間的到來．

散仔發覺，好多人會認為，買完後即升，才是一個正確的投資決定．而面對資產價格下跌，通常都希望避而不談．

對散仔來說，面對現實比逃避是一個好得多的選擇．

睇開散仔筆記的朋友都知，近幾個月來，散仔己經不停為資產減值．習慣了，面對今次的大幅波動，散仔又不覺得同平時有什麼大分別．

當你願意面對現實，你才有可能對最新的環境狀況作出較合理的判斷．

下一篇，散仔又同大家講下對最新市況的睇法．

阿爺的智慧

2008-09-16T00:00:00.001+08:00

其實這篇文章寫了幾天，原定於周二Post，點知阿爺周一己經出手．雖然內容有點Out Out地，但觀點應該還是適用的．

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

如果有留意開內地財經消息的朋友，其實都會知，對中央政府遲遲不願出手救市，一直都有甚多的解說．

其中一個說法，是因應美國正值出現金融風暴，如現在中央政府出手托市，只會為基金提供出貨的時機，加速資金撤離，無助於經濟與股市的短期及長遠發展．

散仔認為，無論消息是真與假，在沒有資金狙擊的時間，讓市場自由調節，的確是有利於經濟及市場的長遠發展．

無論如何，不論是持有A股或H股的朋友，相信還需要耐心再忍耐一下．

另一方面，中國經濟有明顯放緩的跡象，相信在今年的第四季至明年的第一季，中央政府會有放寬宏調的措施推出．

始終，保持經濟增長，在中國政府眼中，都是其中一項重要的任務．

準備

2008-09-15T09:28:00.003+08:00

雖然話連同周六共有三天假期，但散仔其中一天要返工，並沒有想像中的清閒．

昨日除了和家人共渡中秋外，散仔亦用了一點時間在股海中尋寶，翻查了一兩間公司的財務報表．

這些公司的財政狀況都幾健康，而目前價格亦處於合適的水平．

面對外圍環境的急速惡化，亦有風雨欲來的感覺．

散仔除了準備好自己外，想唔到有其他可以做的事，

至於會否購入新的股票，散仔抱有開放的態度，不否定，但也不祈待．

現在正有留在家中，靜待風雨來臨的感覺．

買樓收租系列　Chapter 03　風險與回報

2008-09-13T09:00:00.005+08:00

計完條數，開始計劃買邊個屋苑．

咪住！

風險與回報都未想清楚，咁快就想買樓．

落場打拼當然好玩，但每個投資的準備階段都很重要，所以要忍一忍．

風險其實有點因人而異，散仔自己會分為環境風險及個人風險來看．

經濟環境：
當時經濟環境處於平衡上升期，投資氣氛未算熱烈．對散仔來說，是個可以安心投資的環境．而且，樓市其實仍處於後九七時期，投資者信心仍然偏弱，價格仍未反映實際狀況．

至於息口方面，那時是向上或向下是沒有明確方向．但經濟平穩，應該不會大變．就算有大變，散仔的收入都可以應付．

個人風險：
散仔仍然處於職場上升周期，個人收入應不成問題．而且，在供平過租的情況下，就算無工做，仍可安心供樓．當然，散仔的淨資產遠高於淨負債，資金充裕（足夠應付超過一年以上的開支），可算是一個強勁的後盾．

而且，散仔是做七成按揭的．其實好多人都唔關注按揭成數背後的意思．對散仔來說，七成按揭的意思是：是當樓價下跌在三成以內，就算是散仔有迫切賣樓需要時，仍可以有資金回籠，不需要泵水．這對散仔的財務狀況有一定的安全保障．

相對風險來說，回報的可掌握性就高好多．

又攞翻市區140萬的單位為例，雖然供款與租金一樣，但供款是分為本金與利息支出兩部份的，散仔當時的計算如下：

投資金額: $44萬（首期＋釐印（當時仲有）＋律師費＋佣金）
每年本金收入: $2450（本金收入＝租金－利息支出）ｘ12個月=$29400
每年管理費及差响支出: $1000 x 12個月 =$12000
每年收入: $17400
回報率: 4厘

就算樓價唔升，本金回報率都唔錯．而管理費及差响可以由利息收入支付(Mortgage Link或Mortgage One戶口），提升了回報率．

物業稅其實要計，因可多可少，這裏先從略．（有些合法的方法可以交少些稅，遲些再講．）

考慮完風險與回報，可以落場實戰未呢？

咪住！仲要想一下策略！下集再講．

（待續）

買樓收租系列　Chapter 02　計數

2008-09-11T10:00:00.004+08:00

供平過租？供樓唔使俾錢？

當時散仔心諗，有無咁筍啊！於是，又動筆計一計條數：

散仔以一個市區單位140萬計算．當時140萬，在市區有很多選擇，雖然唔係新樓，但環境都好好．這樣的單位，租金收入為6500元．租金回報為5.6厘．

以140萬樓價計算，七成按揭，貸款98萬，以按揭利率4.75厘計算，每月還款6330元，供平過租少少，但要俾管理費及差响．

如散仔選用了Mortgage One或Mortgage Link計劃，利息收入就足以支付有關費用．在這樣情況下，絶對唔影響散仔的現金流入．

但是，如果因為供平過租而買樓，會唔會因為貪小便宜而買咗貴樓呢？會唔會因小失大呢？

唔想買貴樓？又可以點．咩先叫做平？咩先叫做貴？

散仔認為平與貴根本無客觀標準．咁，散仔唯有用Common Sense去確定當時的樓價是平定貴．

每月還款6330元，大部份剛畢業的大學生有1萬元薪金，兩口子計有2萬，負擔比率32%，供樓夠有突啦！

首期42萬，兩口子，辛苦一點，儲兩三年就有．舒服一點，儲四五年都有！

一對普通的大學畢業生，畢業後兩三年，在24歲左右，就能夠買樓置業，仲要是在市區．在世界各大城市中，有邊個地方能夠做得到？

就是這些睇法，散仔認為當時樓價實在偏低．買樓供樓，對一般人來說，真的是亳無壓力．

另一方面，散仔每月的現金流入均超過供款支出及其他雜費，供樓的壓力有限．

散仔經過3年的學習，對資產的運用有更多的了解，並不否定按揭有其好處．

所以，就算當時散仔的資產足夠支付一層物業有餘，散仔仍選擇按揭為投資物業的工具．

在購入物業後，負債金額佔散仔總資產一個相對較少的部份．在財政實力上，應該沒有問題．

就這樣，散仔決意開始買樓收租的生涯．

計好條數後，咁下一個問題是，應該買邊度呢？

（待續）

亂局

2008-09-10T10:44:00.002+08:00

前兩日美國政府接管兩房，市場想著會番好少少，但昨日又傳出雷曼入股失敗的消息，好多人都會問，美國政府可以買得幾多間投行或銀行？

外圍經濟環境真是亂到七彩，但亂到幾時，暫時應該無人答得準．

散仔對09年的經濟環境，已經有一個模糊的概念，但其中有一個關鍵位仍未想得通．想通後又同大家分享一下．

投資之道各施各法，有人是全攻型，希望高沽低買，每一浪都望賺盡．

有人是保守型，有增持，有減持，但手上經常持有核心股票．

其實無話邊樣好，但散仔顯然是保守型的．

雖然散仔在去年十一月左右減持部份股票（主要是20倍PE以上的股票），所得現金，已預留給08年置業的第一擊及第二擊之用．

但對於核心股票，其實散仔無減持過．（當然有部份股票由核心變為非核心）

散仔對於核心股票，無論是去年的高位，或是面對目前的調整，始終都有一個想法，就是“點解會咁平架？”

好多人都覺得散仔傻傻地，但散仔的想法始終如一，可能是散仔對公司的發展有信心有關．

買樓收租系列　Chapter 01　心路歷程

2008-09-08T10:00:00.009+08:00

散仔在畢業後，其實一直都沒有置業的打算，因為散仔覺得買樓是一種開支，會吃掉了散仔的現金流，情況有如買車一樣（散仔成日都話車是一種怪獸，是食錢怪），所以散仔並沒有研究樓市．

畢業後，其實散仔同部份人一樣,，都無咩目標．但是有一個信念，就是要把資產發大．散仔覺得，只要把資產發大，散仔就有能力做自己喜歡的事．（財務自由一詞是好後期的事，當時邊有吖．）

所以，在每月出糧後，散仔都會將份糧分為兩部份，分別在兩間銀行開了兩個儲款戶口，一個是用來應付日常開支的，一個就要來儲錢．

大家可以想像，散仔每個月的月尾，就好像押款員一樣，將部份的薪金，從一間銀行，運到另一間銀行．

另外，散仔要求銀行，不要為儲錢的戶口提供提款咭，因為散仔要做到有入無出．當存款升到一定的數量後，就開始分段地吸納不同的股票．（當時並沒有月供股票的服務）．

在股票市場中有賺有虧，但隨著時間的過去，部份股票的價值逐漸顯現出來，亦令到散仔開始有少量的資本．

散仔有置業的第一個念頭是03年，就是沙士鬧得最厲害的時候．

當時，散仔抱著的心態是人棄我取，目標當然是沙士重災區九龍灣三寶．

因為散仔當時是非常討厭借錢，所以從來無考慮過要向銀行做按揭．但以散仔的財力，又未能夠購買一層物業．

而且，置業後，會將散仔的大部份資產集中在一層樓，風險太高．

所以，在考慮風險因素後，及在唔想借錢的固執下，就這樣錯過了第一次置業的機會．

但塞翁失馬，又焉知非福．及後的幾年間，散仔所持的股票持續增長，有些更有爆發性增長．

到了06年底，樓市經過了兩年的調整，並開始出現供平過租的情況．

當時散仔心諗，有無咁筍啊！於是，就動筆計一計條數．　

（待續）

謝謝支持，但不要粉絲

2008-09-07T00:05:00.003+08:00

翻查散仔筆記，真的不經不覺，原來散仔己經寫Blog一年有多．

寫Blog寫得多，有人欣賞，有人支持，散仔當然開心．寫Blog寫到有Fans，確實會令人飄飄然．

但希望喜歡散仔筆記的朋友記住，散仔是不需要Fans的．

散仔希望擁有的，是一班有批判能力，有獨立思考的讀者或網友．

散仔筆記一直是比較單向，因為交流並不是散仔寫Blog的目的，自我確認才是散仔寫Blog的原因．

另外，散仔有個習慣，如果網友或讀者想與散仔交流睇法，首先要先提出自己的觀點．就當是散仔筆記內的一些規矩吧！

寫Blog初期，散仔都會到其他博客處討論一下，提出自己的想法及數據．但想想吓，各人有各自的觀點，所以目前都好少打攪其他人．就算是見到分析或數據有問題，散仔都只是會對能交心的博客私下留言．

散仔留言較少．有留言的，都是散仔認為有獨立思考及有另類觀點的博客．網上是卧虎藏龍之地，有一些人流較少的Blog，眼光都好獨到，視野也很廣闊．大家可以在網上繼續尋寶．

雖然讀者人數正逐步增加，但散仔筆記仍是少眾娛樂，不過散仔亦樂在其中．哈哈！（散仔選用Blogspot，其實是貪其夠清靜！）

謝謝大家的支持．想清楚點，其實是You complete me.

買樓收租系列　前言

2008-09-06T11:19:00.003+08:00

散仔寫買樓收租系列的目的，是因為好多讀者及網友，都在散仔筆記內表達想多些了解置業或買樓收租所需要注要的事項．散仔希望透過自己的經驗，讓喜愛散仔筆記的讀者，了解散仔的買樓過程，從而啟發到一些買樓所需注意的事項．

在買樓收租系列內，是記錄了散仔在買樓過程中的一些想法，一些分析．中間的決定，有可能是對，亦有可能是錯．

記住，每一個散仔所作的決定都不能全對，都不能是完美．每個決定，均受制於散仔對事物的認知，散仔的性格及當時的客觀環境．喜愛散仔筆記的讀者，要自行判斷中間的得與失，對與錯．今日看起來是對，明日就可能是錯．

作為一個業餘Blogger，散仔寫文章只是以娛樂為主．靠AdSense為生，怕連買Mcdonald套餐都唔夠．散仔都是一邊寫，一邊Post，中間難免有一些遺漏後再補充，大家要適應一下．

另外，今次寫這個系列，其實都有點互動．因為主要內容，是圍繞一些網友曾在散仔筆記內提出過的問題，散仔重新整理自己的想法修篇而成．希望做到“這是散仔的文章，亦是散仔筆記讀者所喜愛的交章．”

談熊市

2008-09-04T14:26:00.000+08:00

散仔經歷過幾過大跌市，有89年，有97-98年，有2000年，及最近的2003年．

雖然目前恒生指數由高位下跌超過35％，仍未知是否見底，但今次跌市給人的恐慌感較低．當然，亦可能是真正恐慌仍未出現．（希望唔好烏鴉口）

熊市的影踪仍然是隨處可見．就以可口可樂收購匯源為例，如果是在牛市發生，相信整個港股都會陷入亢奮．

目前，散仔也正物色優質的股票吸納．另一方面，08年的第三擊亦在籌備當中，今年第四季，應該會很忙．

雖然整個世界經濟的短期發展都幾唔樂觀，但散仔又唔係睇得咁淡．

搭的士

2008-09-01T14:38:00.001+08:00

散仔不需要成日搭的士．通常搭的士的原因，都是在公司工作得太晚，無車返屋企．

所以，每次搭的士，都比較長途．

有人話，的士司機的生意，是香港經濟的探熱針．所以，散仔有個習慣，就是每次搭的士，都會同ｄ的士司機閒聊，例如問吓佢地走開邊區呀？近排生意好唔好呀？對經濟前景點睇呀？之類．

不過每次問經濟前景點睇？絶大部份都唔睇好．等一陣大家就知點解．

前幾日，散仔又有機會搭的士．散仔當然會把握機會，向他們了解一下市況．以下是散仔與的士司機對話的節錄：

散仔：師傅，近排股市不停咁跌，樓市又跌，又奧運，你地ｄ生意有冇差咗？
司機：近排生意反而好咗，ｄ學生放暑假，成日夜晚出嚟玩，生意反而多咗．
散仔：而家ｄ後生仔咁有錢架？
司機：超！唔係自己搵，有咩所謂．
散仔：咁暑假後咪又差翻囉？
司機：咁又未必．個市都唔係好淡．多就無，但個市覺得好翻少少．
散仔：咁咪幾好囉．
司機：同九七差太遠．宜家ｄ人走番哂到大陸消費．香港無晒夜生活，差咗好遠．有夜生活可以養好多人！娛樂場所啦，食市啦，的士啦！宜家唔係無，少咗好多啫！
散仔：咁都無辦法．
司機：咪係．

我地從另一個角度來看市況．目前市況不算旺，亦不算淡，零售消費市場仍場平穩，可算是穩中有升，而股市及樓市下跌暫未影響到消費市道．

散仔唔係成日搭的士．下次搭的士時，你都可以問吓市況．

得失之間

2008-08-30T10:00:00.000+08:00

散仔昨日寫了一篇”計分紙”，話投資活動對散仔來說是一種遊戲，而其更深層的意義，是希望話俾大家知，唔好太計較金錢上的得與失．

其實市況已經下跌了一段時間，話短唔短，話長唔長（其實10個月的跌市還是很短），前面要下跌之路還有多遠，其實無咩人可以講的準．

面對跌市，散仔有感已入市的周邊人開始覺得懊惱，非常計較短暫的得與失．

散仔這些年來的投資經驗，會話俾散仔知，當你在買的時候做足功夫，做過理性及客觀的分析，中間的起起跌跌只是個過程，而且是非常短暫．

坦白講，散仔所持的股票，回報以倍計的有，以十倍計的都有，有些已經進身為恒生藍籌．但買的時候，散仔何層未經歷過股價下跌?

當然，散仔亦有輸錢的經驗，電盈就是一例．散仔記得當時虧了兩萬元．當時計，是散仔身家的重要部份．

八年後的今天，兩萬元對散仔來說仍然很重要，但相對來說，只是遊戲的一個很少部份．

所以，散仔會話俾自己知：價格升時不要大喜，價格跌時不要太悲．因為這只是一個短暫的過程．

要將投資變為遊戲的一部份，最重要的是，作好你的財務安排．投資上的得失，不影響你的正常生活．

做好之後，那得得失失，只是計分紙上的分數而已．

懷疑

2008-08-30T01:00:00.001+08:00

散仔前日在"Final Sale Reduction"一文中，提到散仔收到風有銀行放寬對投資者的按揭規限．

但今日（應該是昨晚）在有線財經新聞中，重提香港銀行體系已經有連續3個月存貸比率下降，亦即表示資金正在流走，資金成本正在上升，按息難以下調．

這與散仔之前收到的消息有很大的出入．

為了解真實情況，散仔會在下星期再向各大銀行打探最新按揭政策，有消息再通知大家．

計分紙

2008-08-29T11:00:00.001+08:00

股市自高位下跌有10個月的光境，樓市下跌亦有半年的時間．

在這跌市過程中，不少人都會經歷資產減值的陣痛．

就以散仔自己為例，大家都知散仔會用Google Docs來處理自己的資產負債表（真係幾好用，股價能夠自己Update）．近幾個月，除核心股票價格下跌外，散仔亦為名下的物業不停地減值．

散仔的減值措施是頗為及時的．當知道該屋苑有新低成交後（新高就拖慢一點），散仔會即時估計自己的單位與新低價格單位質素差距，從而計算減值幅度．

由年頭至今，散仔持有物業的減值幅度由3%至20％不等，新購單位都無得幸免．連同股票價格下跌，散仔的資產在近幾個月，每月的減值均為六位數字．

雖然散仔仍然未達財務自由的目標，但身邊財富的增減，並未對散仔的生活構成實質影響．

如果話投資活動對散仔來說是一場遊戲，那股票及物業就是玩具，而資產負債表就是計分紙．

玩遊戲，當然希望想贏．要贏就要不停改善自己的技巧．

玩遊戲，當然有時會贏，有時會輸．贏時會開心，輸的時侯會失落．

玩遊戲的目的，可以是打發時間，可以是希望得到成功感．

玩遊戲過份投入，並不是一件好事．

遊戲始終都是遊戲，只是生活的一部份．（旅遊也是生活的一部份，所以積極籌備中．哈!）

散仔喜歡用計分紙，因為可以清楚了解自己的成績．

Final Sale Reduction

2008-08-28T10:00:00.003+08:00

如果要散仔形容目前樓市市況及對未來第四季的樓市預測，散仔會以Final Sale Reduction來表達．

散仔之前講過，銀行已經針對性放水．而散仔亦收到最新消息，已經有銀行對投資者提供與對自住人士一樣的按揭優惠

在整體考慮各項經濟環境因素，資金流向及市場心態後，散仔認為自己對第四季的樓市預測，將會超過一半機會達標．

由年頭至今，散仔見過對今年樓市各式各樣的預測：

有一味唱好的．

有年頭話升三成，之後轉睇跌，之後又轉睇第四季升一成的．

有話奧運前爆升，在樓市下跌後，緊持話樓市只是橫行的．

有預測農曆年反高潮後，樓價跟股市下跌三成的．

但是如果樓市真的會在第四季回復平穩甚至回升，散仔應該是在市場上，唯一一人能夠做到全年的預測無誤．

散仔正靜待這個時刻的出現．

零售市道

2008-08-27T10:00:00.000+08:00

散仔這幾日出旺角的銀行中心，開始籌備下半年的旅行計劃．

到達時間為下午7:30左右，眼見人頭湧湧，部份旅行社門口擠滿了人群．

散仔心諗，ｄ人都有幾多閒錢喎！

之後到了女人街找地方吃晚餐，發現多了很多食市，但人氣一般，不算冷清，但也不用排隊．

用膳完畢，就走到西洋菜街逛逛，仍然是人頭處處．

散仔感覺本地的零售市道尚算不錯，但．．．．．．．如果話零售市道好好，應該就未算．

散仔有個習慣，就是每年夏季尾都會到某英國出名牌子的店舖購買裇衫，一來是喜歡有關款式，二來在季尾會有折頭．

散仔發覺，相對於去年同期，今年買衫的折扣較多．

去年市道旺，買裇衫有八折都算幾好，最盡都是七折．有折扣的，大部份到這時間已經無貨．

今年買衫，七折都幾普遍，有部份做到六五折，款式唔算齊，但都比去年多．而且買二件有八五折，買三件有八折．折扣多了很多．（當然，多咗折扣，散仔都買多咗一兩件！哈！）

細問之下，今年年頭至今，來自內地遊客的生意額少了很多，可能是受到內地雪災，地震，奧運及股票市場下跌等因素所影響．

目前生意，本地人佔的比重較大，市況尚好，但始終少了一批客源．

從這個星期對零售層面的觀察，香港經濟內熱外冷的情況仍然持續，對股市及樓市的發展（尤其是樓市），有一定的啟示．

放租個案

2008-08-26T11:00:00.002+08:00

上兩周應朋友所邀，協助將一個第一城的單位放租．

該單位為395無台單位，有開揚境觀，靚裝．這類單位，上月的平均租金可以為7200元．

散仔朋友放租放了三個星期，租金由開價7500元下調至7300元，仍然乏人問津，問散仔可以點算？

散仔第一時間翻查上網第一城最近的租務市況，發現走有台單位較多，租金差幅頗大，由5700元至7000元都有．無台的成交較少，租金由6500元至7500元不等．

表面上開價沒有問題．

做完網上調查，接著就到該單位實地視察一下．

該單位已經翻新完成，非常企理．但並有做事後清潔工作，導致入屋感覺有點不太舒服．

散仔即時要求作全面打掃，抺地，抺窗，清理厨房及洗手間是必要的工作．當然，散仔亦帶了一些道具為單位粉飾一番．

散仔朋友信風水，在這方面，亦有另一位朋友協助．

完成後，該單位企企理理，乾乾淨淨．

做完內部整理，接著就是要做一些外交工作，到各大代理行打聲招呼，以便了解最新市況，及釐定最新租務策略．

集合及整理各方消息後，得出的結論是最新的租金偏弱．以往的開價未能吸引經紀做功夫及引起租客的意欲．

為此，決定將開價下調(7000-7200元)．當然，散仔亦下了不少咀頭，與經紀打好關係及引起他們的注意．

同日晚上，在與散仔朋友共進晚餐時，即傳來好消息，該單位有租戶想承租，但租金出價偏低．

經過雙方一輪爭持後，散仔朋友最終滿意對方的提價（唔方價講實數，約在6800元至7100元之間），及起租期定在一星期後．

一般大盤，只要做些工夫，租金開價合理，一般來說，承租是很容易的．

希望上述的例子，能為大家作為一個參考．

見著來砌

2008-08-24T06:26:00.004+08:00

最近市場傳出，水藍天岸賣得幾好，中原指數又輕微回升，市況有回穩的跡象．究竟係唔係呢？

以散仔的觀察，市況與回穩還是有一些距離．

何以見得呢？

有個屋苑，之前半個月已經無開單．散仔承價時，已經是該屋苑的呎價新低．睇落係唔係好唔錯？

但之後其他買家見到個屋苑見最新成交之後，就見著散仔個價來砌．樓下低幾層要平過散仔不在話下，樓上高十幾層的亦要與散仔同價．

該屋苑之後Keep住每個星期有三四單成交，都算幾旺場，但呎價就繼續住下調，攪到散仔新賣回來的盤即時要自行下調百分之六入脹．（銀行估價仍未調整，但散仔會以保守原則，以市場低價入脹．）

散仔今次就做咗開路先鋒，有點行先死先的感覺．

而其他屋苑，從其他經紀得悉，部份筍盤仍未獲得洽售．

散仔睇到目前心急出貨的業主，真的有俾人睇住來砌的感覺，議價能力好低．

在這情況下，市場仍然繼續出現低價成交或超筍價成交的個案，持續影響市場氣氛及樓價．

市況要回穩？要再等一下先．

偷得浮生半日閒

2008-08-23T09:45:00.001+08:00

散仔上星期的工作排得很緊密，有點透不過氣．難得突如其來的一天假期，散仔當然要好好利用．

一朝醒來，電視機傳來八時前會掛八號風球，散仔絲絲然地弄了個早餐，睇了一些奧運的精華片段．

之後Send了個SMS俾個別租客，溫馨提示一下要關緊窗戶之後（因散仔有個別單位擁有無敵海景，而租客又是外藉人士，怕他們不了解颱風的嚴重性），又抱頭大睡了一場．

到了下午三時多，又起身吃了點東西，然後在網上睇了卡通片“我們這一家”（勁寫實，勁無聊，勁抵死！），之後又要食晚飯．

吃了生果，吃了甜點後，又做了一些運動，之後沖涼洗頭，睇多陣奧運就又要睡覺．

今早起來，散仔特別精神．

人除了工作外，休息都好重要，投資的事，能放低的就放低．散仔在完成08年第二擊的工作後，應該會開展旅行的籌備工作．

回顧上周人流，不經意地又Record High，多謝大家的支持．但散仔仍然喜歡將散仔筆記定為小眾的小品文章．

明天散仔會講下對樓市最新市況的睇法．

P.S. 散仔整理了推薦連結．有關Blogger，都是有Point有View之人，多睇無妨．

經濟放緩，分段吸納

2008-08-20T10:30:00.000+08:00

gogogold 提到...
Another thing, how do you read the latest announcement on 2Q'08 HK GDP growth (4.2%)

回覆gogogold,

外園經濟環境不好，香港的經濟環境又豈能獨善其身呢？

今年的第三季及第四季，香港經濟都不會有明顯的改善，經濟將處於低增長水平．

目前香港樓市的調整，除了是反映農歷年前過度亢奮的後遺症外，亦反映了買家在外圍經濟不明朗的環境下，把出價下調從而提高安全系數．

經過第二季及第三季的樓市調整，樓價目前相對處於理想的水平．目前大家都等待奧運後的樓市走勢，賣家不賣，買家不買，拉鋸局面維持．

按散仔的觀察，目前買家的心並不太冷，只是等待更筍價出現．散仔仍然維持樓市在今年第四季回穩甚至回升的看法.

當然，如果你祈望今年第四季樓市會像去年第四季一樣出現爆升，散仔認為你會失望的機會頗高．散仔之前已經講過，08年將不是樓市爆升的一年．

散仔在去年年底，已經在散仔筆記內預計樓市在農歷年後會出現反高潮，今年的第二季至第三季會出現購入時機．

散仔今年的樓市步署，其實會分為三個階段吸納．而第一擊在今年6月底時，已經按照計劃開始啟動．

08年第一擊已經完成，租務回報實屬可觀．08年第二擊已經啟動，相信亦會於第三季尾至第四季初完成．

至於第三擊仍然在計劃中，因目標範圍將不限於香港物業，及財務安排需時（因目前按揭環境不理想），所以極有可能推遲．

身邊人都有感散仔太過冒進，在市場環境不明朗下，仍然吸納單位．

散仔自己有自己的步伐，對樓價的平與貴有自己的衡量方法，對後市發展又有自己的看法，而且在財務上已經作了合適的安排，所以仍然我走我路．

至於明年的樓市，散仔仍然有想不通的地方，所以目前仍未有任何建議．

包租公

2008-08-18T08:00:00.000+08:00

有朋友之前買股票賺落，之後買樓收租．但買咗後又發覺放租好煩，又要裝修，又要議價，又俾經紀煩，支出又多，無租客又要放空租，放租後又俾租客煩，又怕租客唔交租，所以有點後悔．

散仔會話俾你聽，如果你想用買股票收股息的心態，來買樓收租，你會有點痛苦．

正如散仔朋友所經歷，因為樓宇不是標準化的投資工具，每個單位都不同，所涉及的問題也會較多，所以要花時間及花金錢去處理這些問題．

但，散仔其實幾享受整個過程．

睇開散仔筆記的網友及讀者都知，散仔除了睇漫畫及睇樓外，基本上無其他興趣，又無咩朋友，所以買樓收租對散仔來說，都可算是一種娛樂．

裝修或維修差不是買二手樓放租必經的過程．就算是裝修好才放售的二手單位，都可能會有小問題．更何況是上手用緊，或殘裝的單位．

一般來說，散仔為免將來麻煩，通常都會在放租前，把單位有問題的部份或預計有問題的部份都會事先處理．雖然所需的費用會多少少，但散仔打算長期收租，所以成本計起上來都化算．

一來租客可以住得舒服一點，二來又唔使散仔成日擔心．

一些人在收樓後會叫鐘點阿姐幫手打掃．但散仔就好少咁做，一方面是孤寒，慳得就慳，另一方面是想親力親為，多在單位內留連，睇吓會唔會有其他小問題．

所以，一直以來，單位在放租後，租客都好少叫散仔上去維修．

散仔放得租的單位，一般質素都唔差．豪裝就未必係，但企理至靚裝就唔少得，所以承租都算快，而租金一般會高於市場2-8％．

在一般的屋苑，除非是特式單位及有特別要求的租客，要租金高於市價10%不是那麼容易，大家定價時要注意這一點．

因為散仔部份物業位於港島的關係，租客的類別頗多，有ABC，有韓藉，有內地註港員工，真的是英語，普通話，廣東話都出齊．散仔有時又覺得幾好玩．

另外，又因為散仔持有多個單位，所以月頭，月中，月尾都有租收，睇著銀行戶口的數字慢慢上升，又有穩定的現金流，作為守財奴的散仔，當然會開心．

對散仔來說，其實買樓收租都幾好！

分享阿甘的置業故事

2008-08-16T09:13:00.003+08:00

網友阿甘剛完成首次置業，在散仔筆記內分享了他的置業經過，散仔拿出來與大家分享．

雖然阿甘的置業是個別例子，但也帶給了我們幾個信息．

１．目前自住（首置）按揭申請息率及優惠相當唔錯．
２．港島東的租務回報一點也不差．（亦可以話俾大家知，散仔08年的第二擊亦是在港島東．）
３．港島區業主開始願意落價，而成交價大約是接近估價的下限（無裝修）．

雖然散仔不願用家人的物業作抵押，但各施各法，大家自行參考及評估風險．

－－－－－－－－－－－－－－

阿甘提到...

謝謝你的回覆，其實今次置業都真係頗為順利，唔介意阿甘又係度又分享一下啦﹕

自從我第一次留言後，就積極實行置業大計，首先是搞首期，因為母親的樓(約10年樓)係全額付錢(老人家買野唔鍾意借錢)，所以現在息咁低，就借屋契做擔保自己供按錢出來作首期，息口都算不錯，2.5%。

之後就睇樓，本身住港島東，就唔熟唔買(就算自住出租都有兩手準備)，target條件有幾個﹕

1 租務回報高，因為有得守。

2 買屋苑唔買單棟，因為始終首置，好多野唔熟，屋苑較有保障，唔需要付昂貴維修，費，相對又唔會有咁多陰濕野。

3 交通方便，近地鐵。港島樓加地鐵附近物業，阿甘覺得簡直係「信心保證」，跌極都有個譜，哈！

4 唔買新樓，新樓發水嚴重，感覺「被騙」，舊樓連窗台都無，又有長期「往績」，有績可尋。
港島東合乎上列條件的不多，篩選之下便到了一個屋苑睇樓，當時(約6月)d盤都偏貴，普通的盤都要280以上，算太貴。

其中一個無裝修的中層單位，當時開價288萬，因為太貴，而且幸運地首期未到手，所以拖了一排，之後個市就跌。

到7月尾，經紀打黎話，同一個單位，可以落到250實價(佢話有另一客傾到247，業主叫250「企硬」，最後拉倒了)，咁佢就打黎問我有無興，我就on居居「信左佢」(其實都有懷疑，但係之前既成交真係少用去到咁既價)。

銀行估價方面，匯豐估263，恒生估248，中銀253。

最終我自己回想返都心急左d，開票245傾價，最終中午12點開票，6點幾經紀打黎話傾成，就咁搞掂左。

按當時租金計，租務回報都去到6.3%，算是不錯了。

上個星期打比另一經紀問盤睇下市況，佢話個市雖然靜，但係業主好硬，附近屋苑都無乜點跌，我買那個屋苑，最平同類單位開價都275，而且只有幾個盤，我都信佢((因為佢未知我成左，應該好盡力幫我搵盤，想促成生意，騙我無盤都無用)。

所以就咁睇，我買個單位可能唔係最低，但一定唔會買貴(最少呢一刻，遲下再跌價就唔知啦)
不過回想返，應該可以再「睇定一點」，不過首次置業，可能都會心急d..........

故事聽完啦，多謝各位！

針對性放水

2008-08-15T11:00:00.000+08:00

據在銀行做按揭的朋友透露，近來銀行對按揭業務有放水的跡象，提高按揭優惠，但只限於自住人士．

新做按揭息率可以做到2.45厘，現金回贈做到0.8%．

0.8%的現金回贈，散仔已經有一排都未聽過．

但是，投資者的申請仍然是不受歡迎．

投資者與炒家現在想入市，相信仍要抵受貴息之苦．

租金下調

2008-08-14T12:55:00.001+08:00

目前各區均出現租金下調的壓力．

大家有無留意到那類型的屋苑下調幅度較大？

散仔觀察到的，下調幅度較大的，是一些俗稱為炒家樂園的屋苑．

這不難理解．

價格不好，甚至要蝕讓，好多人都不太願意．在低息環境下，持貨成本較低，所以好多投資者或炒家，會將單位放賣變為放租．

租盤供應量短時間內大增，導致價格下調是主因．

但大家可能忽視了另一個因素，就是放租單位質素下降亦令租金往下調整．

目前轉賣為租的投資者或炒家，他們之前都沒有放租的準備，所以也未必有意慾提高單位質素來提高租務回報．

這些放租的單位質素較為次級．將貨就價，這些單位的租金往往與市值租金有百分之十至百分之十五的差距．

因租金差距較大，導致就算是素質較高單位的租金，亦有下調壓力．

在相互拉動下，將形成租金回落較預期急速．

這些租盤，仍需一段時間去消化．在放盤質素下降及供應量上升的情況下，租金下調仍會維持一段時間．

如果讀者真的沒有打算在目前置業，而租約又將期滿，可以到這些屋苑看看，應該可以找到一些筍價的租盤．

散仔的08年第一擊已經完成放租工作，該單位的工作亦告一段落．

目前散仔已進行08年第二擊的工作．當完成後，又同大家分享一下．

08年第一撃

2008-08-13T08:00:00.001+08:00

散仔話過今年第二季至第三季會出現購入時機．分析完唔行動，同無分析其實無分別．

經過大半年的等待，散仔08年第一擊的目標，是九龍東的某大型屋苑．

看中九龍東，其中一個原因是今年樓價下調幅度較大，而且租務暢旺．

望遠少少，九龍東繼續有商廈落成及入伙，從而帶動租務需求．

而且購入的屋苑，剛完成大堂翻新，對租務亦有正面幫助．

在整個過程，散仔亦感受到租金下調的壓力，表面回報由預計的6.3厘，下降至6.2厘．

當然，租務暢旺亦令散仔賺回不少時間值．

要順帶一提，恒生銀行對該單位的估價，在散仔買入後，已經下調了百分之二．

總括而言，08年第一擊入貨價不算筍，但租務回報可算是在預期之內．

唔好問散仔新購入的單位係邊，因為散仔唔會答．在九龍東做過功課的朋友，應該好容易就會知道．

誰是真英雄

2008-08-12T09:54:00.001+08:00

散仔在這裏向他們表達深切的敬意．

送氧氣事傳遍火場「他們為救我而死！」 2008年8月12日

【明報專訊】「當時有兩個消防帶我們避煙，氧氣筒不停響起警告……」「當時消防員拿了兩個氧氣筒上來給我們，但他們自己卻無得用……」「有兩個消防陪我們，我們上了天台，但已經聽不到他們的聲音，我們都靠少少吸氣，一邊支持住，一邊等其他消防員來救……」「他們為了救我而死！」

消防員蕭永方和陳兆龍殉職後，多名獲救災民回憶那場噩夢，這些口述的零碎片段，足以在港人心中剪接成一幕震撼人心的消防員的故事，讓「人民英雄」的事永遠流傳。

消息指出，蕭和陳被抬出火場時，身上氧氣筒已不知所終，事後，當局在大廈其他樓層拾獲兩個氧氣耗盡、燒焦了的同類型消防器具，種種象顯示，兩人的確把寶貴的氧氣分給災民使用，最終倒在臨近天台的頂層。然而消防處表示，答案仍需進一步調查。

分氧救人事不斷在火場內流傳，居於嘉禾大廈7樓的黎小姐說，當時多名疲憊不堪的消防員帶她躲避時，氧氣筒不斷響起最多尚有10分鐘便耗盡的警報，她最終獲救，卻聽到新聞報道說兩名消防員殉職。不少獲救者都對消防員心存感激，但大家都不確定，危急間伸出援手的，是否就是這兩名英雄。

噩耗傳來，火場濃煙仍未熄滅，蕭和陳的戰友繼續衝鋒陷陣，有獲救災民稱，趕來救援的消防員眉宇間滿是愁傷。有人事後說﹕「(趕來救人)那兩名消防好傷感，不停說『點解會咁，明明搜過……』」剛救完一批人，又繼續搜救。

火警中仍有5人留醫，77歲婆婆劉改女雖然不治，但其侄女仍說﹕「我不知道兩名英雄是否救過阿嬸，但真是很多謝他們。」另外，警方確認在大廈閣樓發現的女焦屍是39歲姓文女子，多名住客聲稱死者暱稱「雙雙」或「阿June」，是閣樓新華夜總會的「小姐」。1樓另一間夜總會的女收銀員葉小姐指出，火警時，文女喝醉後反鎖自己在房內，詎料被燒死。葉說，事後新華夜總會的職員曾說「是冷氣機電線短路起火」。消防處發言人說，會對居民提供的資料繼續調查。西九龍重案組亦會調查火警起因。

用家開個炒家價 (補充版)

2008-08-11T12:10:00.001+08:00

散仔在這周未都好忙，所以都只是到附近的經紀行走來走去，了解一下市況．

同經紀傾開，目前睇樓的確實多了一些，但成交始終較少．

主要的原因，都是買賣膠著．賣家覺得樓價平，唔肯賣．買家覺得樓價仲有得跌，唔肯買．

之前話投資者殺價厲害，現在連用家開個口價都嚇親人．

經紀向散仔舉個例子．個盤做緊180萬，175萬可以話是筍價．以三大銀行的估價標準，最低估價為185萬．業主開幾多反而是其次，但大部份用家都會開160萬．經紀話，雙方祈望相差太遠，好難做．

“用家開個炒家價”來形容市況，應該是最貼切．

P.S　謝謝CCS和陳小姐的提問．

睇奧運

2008-08-09T11:54:00.001+08:00

奧運開幕好精彩．

投資只是生活其中的一個部份．無論是看好看淡，開心點，幸運都會多一點．

冧市

2008-08-08T11:00:00.002+08:00

前兩日去代理行打躉，傾開市況，知悉淡靜得可怕．該代理負責的屋苑有四至五千個單位．過往，就算是淡市，每個月最少都可以做到三十幾張單．

八月到宜家（7/8），成個屋苑都只是得三宗成交．一段有趣的對答可反映現市況：

散仔：近排個市好"立"喎？
代理：喺啊！個市冧架啦．
代理阿頭：（帶點斥責的語氣）個客話個市好"立 "啊呀！唔係冧．
代理：喺個市唔係冧．

做經紀的都開始心灰意冷．而且，佢地對前景都睇得相當悲觀．

問放盤，代理會話俾你聽，佢地宜家有勁多盤．風水真係會輪流轉．

經紀睇成交，所以目前對他們來說，市場氣氛極為惡劣．太古城的經紀更形容目前情況仲差過沙士．

十個淡市九個跌，樓價相信會持續偏軟．

但．．．．．．散仔又唔係睇得咁淡．下次再講．

想早知，勤力D

2008-08-07T11:00:00.001+08:00

散仔已經講過，目前樓價的最新戰線，是租金．

今日各大報章經濟版或地產版頭條，已經開始發報租金下調的信息．

如果是散仔筆記的讀者，早幾個月已經知道有關趨勢．

散仔唔知道點解數據出來與散仔的觀察有數個月的差距，是數據制作滯後？是選擇性發放？或是延誤發放呢？

散仔有個特點，就是如果數據出來的結果與散仔的認知有不同時，就會相當質疑有關數據的準確性，亦即是散仔之前所講，唔好迷信數據．

有些地區，租金其實從新年後都無升過．

有些地區，租金是持續下跌．

有些地區，租是下跌了，又回升少少，之後又再下跌．

當散仔講租金下調時，其他人多數是拒絶承認．

當散仔講樓價下跌，租金不跌是一種祈望時，仍然有人滿足於樓價下跌租務回報上升的計算．

如果想早人一步了解樓市發展，唯一的方法，就是要勤力D．

息口

2008-08-06T14:27:00.003+08:00

很多人都擔心加息會導致樓價下調，所以難以決定是否置業．散仔就有以下睇法．

息口有升有跌，有高有低，此乃循環．

以實際的角度來看，將來發生咩事其實無人說得準．但目前的已經是低息環境，無論將來息口走勢如何，最少都賺了一至兩年的低息環境．

有著數，點解唔攞咗先呢？你話散仔計這些師奶數都係咁話．（又要補充一句，這想法只適用於目前的環境．）

但是，如果加息一至兩厘後，供樓負擔已經導致你生活有壓力，咁就唔好啦．而且加息兩厘是否見頂其實都無人知．

如果你是驚加息會影響樓價，咁散仔就要話你聽，息口並不是單一影響樓價的因素．

不同的因素，在不同的環境，都有不同的影響．

又好似好玄．無辦法，希望遲一些，有時間解釋得清楚一點．

簡單來說，很多人都希望用單一指標，來推測股市或樓市的發展．這種以偏概全的方法，散仔希望讀者好好思考．

當然，散仔都會擔心超高息的環境，如按息超過十厘，甚至二十厘（唔係無可能，只是有些人未經歷過）．所以，散仔部份單位，會採用Mortage Link或Mortage One等的按揭計劃，以提供對息口突然轉變的安全措施．

只要做好安全措施，你可以有更多彈性應付不同的環境．

矛盾

2008-08-05T11:00:00.002+08:00

寫得Blog，當然希望有人睇．但人多咗，又開始怕麻煩（可能是御宅基因所致）．真係好矛盾．

其實散仔盡量想在周未唔出Post．因為在周未，散仔要管理單位，加上要睇樓了解市況，有時又要做一些財務管理，有時要陪屋企人，又要睇漫畫，睇樓盤傳真，睇峰生水起，再加上兩本地產雜誌，真係好唔得閒．

但是又見到網友好熱烈討論，想想吓，都要回應一下，做下表示．

散仔都好滿意目前的人流數目，雖然散仔筆記可能仍然是一個小撮人的玩意．

相對量，散仔對質也有要求．見到一些網友有Sense，有立場，有知識，少煸動的，散仔都會留下言，邀請過來看一下．持相同或相反意見就不太重要，讓讀者聽多些聲音都是一件好事．

當然，問得問題，留得言，就要預咗散仔的回應有時有點串，始終這裏是散仔的地盤，就當專重一下散仔，忍咗佢．哈哈！

負面因素

2008-08-04T13:32:00.001+08:00

雖然散仔話樓市第四季樓價會回穩，甚至回升，但無可否認，市場仍有眾多的負面因素．散仔將已考慮的因素例出來同大家分享．

1. 銀行銀根持續收緊，借貸成本持續上升．
2. 應因市況不明朗，銀行持續收緊按揭政策，投資者及炒家申請按揭困難，成交持續萎縮．
3. 新盤入伙在即，蝕讓潮爆發，影響買家入市信心．
4. 部份發展商難耐市況平靜，以低價加快推售新盤，短時間內大量增加供應．
5. 應因高承擔能力社群的收入下降，豪宅價格出現大幅下調，帶動整體樓市向下調整．
6. 租金下降成為趨勢，難以支持目前樓價．
7. 美國放棄短暫的經濟增長，以大幅加息的手段來控制通脹．
8. 美國衰退比想像中嚴重，而且深遠．
9. 中國經濟急速下滑，出口劇減．

看待每個正面因素或負面因素，散仔都會衡量其出現的機會率及其所帶來的影響．在加加減減後，從而得出結論．

跌到什麼價位?

2008-08-03T09:00:00.010+08:00

陳小姐提到...

本人只係近兩個月才留意散兄文章,覺得散兄見解十分獨到, 亦相信散兄所言第四季回升.

但問題係第三季會跌到什麼價位, 第四季就算回升, 亦只係小陽春, 到明年加息潮一起, 樓價又如何??

現時睇各地產公司記錄, 樓市成交少, 租盤成交多, 可以反映出承接力減少.本人亦澄清非淡友, 只係想大家討論一番, 以便決定投資方向.

回覆陳小姐，

首先謝謝你的讚賞．

在香港做樓市淡友並不容易．散仔記得五月時在某處留言，話個別樓盤還有5-10%的下調空間，得到的感覺是，"散仔是個找個麻煩的人"．

（其實做好友都不容易．當你同主流意見有沖突時，都會有這樣情況．）

所以，在這裏，你無須澄清是否淡友或好友．散仔只需要知道你有否想清楚你的問題．

講翻正題，散仔覺得你需要問自己:

以一個二百萬的單位計，月供7500元左右，是否你能力負擔的範圍?該單位的居住質素，你是否覺得合適?

加按息至4.75厘，月供增至9000元，你又是否覺得合適?生活會否有壓力?

（記住，散仔無暗示4.75厘是頂．）

散仔覺得你需要知道這些問題，比知道樓市何時見底或跌到什麼價位更加重要．

其實捕捉浪底浪頂，從來都是一件困難的事．無謂勉強．

當然，如果你想知道最新市況，最新樓市預測，可參考散仔的文章．散仔自問比其他分析，做得更快，更準，更具前瞻性．(又要自我吹噓一下．)

但話明是預測，你要有心理準備，預測未必準．

至於09年，散仔暫時未睇得通透，但感覺仍然是偏好．但不明朗的因素確實很多．

而關於息口，下周(或遲一些)抽時間再講．之前應承咗寫的都脫稿，無辦法．

你要相信的，不是散仔，而是你自己．你要帶有批判性的眼光來看散仔筆記，如果無，散仔勸你唔好睇．

你話到明要做投資決定，咁散仔都要重覆嗰句，賺咗錢，唔使多謝散仔，輸咗錢，唔好搵散仔，自己做事，自己負責．

補充: 市底強

2008-08-02T01:01:00.003+08:00

散仔本來無打算在今個周未出Post，但前天刊登了"市底強"一文後，引起了部份網友的熱烈討論．今日，散仔再展述多一點自己的睇法及回應網友的論點．

散仔話市底強，是計及了明年的薪酬加幅這項因素．散仔預期明年的人工加幅平均會有5%，雖然追不上通賬，但已經可以令承擔比率進一步下降．

至於有網友提出，在高通賬環境下，會削弱了購買力．

這一觀點，散仔是認同的．

但高通賬環境對樓市的影響，其實散仔是未有定案的．散仔認為不同的通賬環境，在不同的時間，對樓市可以有不同的影響．最少，高通賬與非常高通賬已經可以好唔同．

好似無講，好似好玄，但現實確是如此．

市場上一直都是充積著利好及利淡因素．有人睇好，有人睇淡．投資者的工作，就是衡量各種因素，加加減減，從而推測後市的發展．

經過多方面的考慮後，散仔認為樓市在第四季會回穩，甚至回升．

至於收租的風險，散仔會另文再詳談．

只要散仔認為網友能深思有關問題，大膽提出自己的睇法，任何觀點，任何意見，其實散仔都是無任歡迎．散仔就好喜歡今次sp與GP-02的討論．

補充一點：散仔是贊成多些專才來港．人，物，資金及資訊自由流動對香港都是非常重要．

市底強

2008-07-31T10:00:00.001+08:00

睇開散仔筆記的朋友都知，散仔預測今年樓市在第二至第三季出現買入時機，在第四季會回穩甚至上升．

今日，散仔就補充多一點自己的睇法．

在一片淡風中，連在銀行做按揭的朋友都叫散仔忍一忍手的時候，點解散仔咁有信心呢？

主要原因，是因為散仔覺得市底強．

何謂市底強？

如果大家有留意市面情況，大家可以見到商場到處是人流，排隊食嘢的人龍周圍都是，暑假檔期的票房相當理想．（例了一些數字作參考）

暑期五大本地票房（票房截至28/7）
1 《蝙蝠俠 — 黑夜之神》（ The Dark Knight ）3,544 萬（11日）
2 《功夫熊貓》（Kung Fu Panda）3,049 萬（30日）
3 《街頭超人》（Hancock）2,344 萬（25日）
4 《赤壁》2,251 萬（18日）
5 《殺神特工》（Wanted）2,228 萬（31日）

這些都反映了一個現實，就是香港內部經濟一點都不差，消費能力唔錯（高消費品就唔知啦！）．從另一方面睇，民間已積聚了相當的購買力．

再睇番香港樓市．第二，第三季的成交是持續萎縮．但踏入第三季，睇樓量其實持續增長．

散仔每週都去睇樓．多唔多人睇樓？睇樓人士的心理狀態如何？散仔心裏好清楚．（散仔成日都勸讀者勤力一點，睇多些樓，了解市況）

目前買家出價確實非常狠，個別買家確實受不了淡風的煎熬．

但散仔相信，以目前的經濟狀況，市民的承擔能力，及對市場心理狀態的掌握，目前樓市的走勢將會出現改變，樓價極有可能在奧運後第四季出現反彈．

散仔喜歡從生活中了解市場狀態，今次又睇吓準唔準？

最後，當然要重覆嗰句，賺咗錢，唔使多謝散仔，輸咗錢，唔好搵散仔．自已做事，自已負責．

固執與包容

2008-07-30T11:00:00.002+08:00

散仔認為，每一位投資者，其實都是固執的，散仔都不例外．

固執的原因，是投資者對事物，對市場，都有自己的看法．而這些看法，未必與其他人相同，亦未必為大眾所接受．

如果一位投資者，不固執，不堅持己見，如何有推動力去執行自己的想法呢？

其實一位有思維的投資者，所承受的壓力並不輕．

但固執，往往有會導致偏見．

如何平衡呢？

散仔認為這是一種藝術，需要一種心胸，需要一種氣量，需要一種包容．

人往往面對相反意見時，第一反應的抗拒，跟著就是保護，最後就是抗爭．這是人的基本反應，這很正常．

為控制這種情況，散仔會專注於相反意見或相同意見背後的理據分析．

這人提出的意見是否已經提出理據？其理據有沒有深入探討了問題的因果關係？做了合理的研究及分析？

或只是人云亦云？甚至只是希望煸動其他人？這人的這種分析取態是長期性或者是個別性呢？

作為投資者，不怕多一點固執，也不怕多一點包容．

（補充一點，散仔目前對於一些含有煸動的文章及觀點(仲要是長期性)，仍然會熱血填胸，憤憤不平，睇開散仔筆記的都知，哈哈！）

心軟

2008-07-29T08:55:00.001+08:00

之前同大家講，散仔是有婦人之仁，不希望見到股災式的下跌．

今次，散仔又知道自己一項不能成為成功投資者的因素，就是心軟．

散仔唔識講價，已經是公開的事實．近日，見市趨轉淡，散仔又四出搜尋自己喜歡的樓盤．

以目前市況，其實開天殺價應該合情合理．以最低估價再打九折，是目前的開價策略．

但．．．．．．．散仔都做唔出．通常都是以最低估價出第一口價，然後慢慢提．

目前市況淡靜，有些經紀為促成成交，真的心急如焚．

見到經紀大熱天時，汗流浹背，時而橫風橫雨，撲來撲去，有時又心有不忍，又加一兩口價．

結果，通常由筍價變到不是筍價．

性格決定命運，散仔話自已無筍盤命，其實都是由自己性格做成．

有趣理論

2008-07-28T09:06:00.003+08:00

之前在"麵粉貴過麵包? 樓價必升的理由"一文，網友GP-02A 提供了兩個有趣的理論，散仔借花敬佛，拿出來同大家分享．

GP-02A 提到...

人性的貪婪是好難改變.所以有時價錢幾高都有人接....

這一句令本人想起一些怪誕害人理論...

1)港鐵同港交所股票價格上升, 所以窩輪商要高價追貨做對沖, 之但係因為窩輪商要高價搶貨, 造成股價本身上升, 然後循環地窩輪商又要再追貨, 股票價被再搶高, 又要再追貨, 所以理論上這兩隻股票可以無限上升...

2) 新盤高價開盤, 二手盤被帶動上升, 偏遠地區追落後, 全港樓價高企, 全港租金會追落後, 租金升, 樓價又再升, 樓價升完租金又要追落後, 直到永遠…

所以永遠地是忠言逆耳...

壞消息一籮籮

2008-07-25T13:33:00.001+08:00

這麼短的時間之內，樓市極速轉向，速度之快確實令人大開眼界，但力度暫時其實不如市面報導的強．散仔例出近來的一些負面報導．

商廈跌價撻訂潮起
樓市低迷中原掀裁員潮
逾百經紀將被炒　600人最後通牒

目前，樓價的最後攻防線在於租金，今日己經有代理發放有關負面消息．

樓市透視眼：炒家樂園變平租尋寶地

有關報導其實相當駭人，散仔會於稍後核實有關報導．

樓評人劉祥發*亦大膽預測樓市仍有二至三成的下跌空間，市場氣氛之差，確實很厲害．

連日來，都有經紀來電給散仔報告筍盤的最新情況及查詢散仔的意向．（散仔已經放風，有可能在短期內入市）

部份筍盤，竟然是三大銀行的最低估價，再打九折．當然，目前做到這様筍價的樓盤不多．

其實散仔是無筍盤命，所以散仔唔會祈待買到筍盤．

在一遍淡市氣氛中，散仔保持平常心，抱者樂觀的態度看待後市．當然，是對與錯目前並不知道，市場亦會給予散仔奬賞或懲罰．

簡介：劉祥發，其中一個身份為樓市分析員，亦是蘋果日報的樓市風雲專欄中，其中一位作者．在散仔眼中，他是在香港樓市中，少數立場中肯及有見地的分析員，言論大膽．他亦都是能準確預測樓市在農曆年出現反高潮的人．當然，有關預測，散仔足足比他早了一個月刊登，哈哈！

承接力減半

2008-07-24T13:00:00.001+08:00

目前市況淡靜，相信無人會反對．

如果仲有，真的是死硬派．（唔係講結果，係講態度．又是一個爛gag）

出現這種情況，散仔會這樣理解．

在用家方面，未置業的人士，樂意地預期樓價會進一步下跌，而且，壞消息好像陸續有來，不會急於購入單位．

在投資者方面，據散仔所了解，三大按揭銀行之中，其中二間已經收緊對投資客的按揭審批．一是不審批，一是批個極差的息率給投資者，加按更是免問．

而以往一些比較進取的銀行，目前也有了對投資客的規定，就是限制了在該銀行的樓宇按揭數目，一般上限為3間．

各銀行加強對投資者的按揭限制，大大削弱了投資客的承接能力．

所以，散仔話目前樓市承接力減半，其實都相當保守．

分享經濟成果

2008-07-23T17:33:00.001+08:00

土地的價值源於人在土地上的生產能力．

當一個地方的生產能力提高（用宏觀的角度），該地方的土地價值必然提高．

作為一個普通市民，要分享經濟成果，除了在薪酬得到上調外，亦能透過持有物業，得到槓桿式的回報．

如果一個地方經濟持續發展，擁有自置物業的朋友，切勿輕言放棄持有的單位．

麵粉貴過麵包？樓價必升的理由？

2008-07-22T19:07:00.002+08:00

一般做生意，要賺錢，當然是要麵包貴過麵粉．

所以，好多人會用這個理由，來支持將來樓價必升的論據．

目前勾出來的地皮咁貴，將來售樓呎價又點會平呢？

散仔心想，講這些話的人，一定未經歷過九七．或者，無從九七中得過教訓．

當年，正正因為麵粉貴過麵包，一度使一間發展商陷入財政危機．

散仔覺得有好多人妄自菲薄，以為其他人的決定一定是對．或者相信大財團有更資源做分析，所以做的決定一定是對．

其實，如果發展商真的可以看的那麼通透，認為樓價會稍三至五年後大升，點解那麼久都勾不出地皮？

只要能貴買貴賣，有何需計較勾地價的少量溢價？

勾唔出，正正因為計唔到條數，風險大過收益．

又有人會挑戰地說，發展商聯手不勾地，以限制樓宇供應．

大發展商有充足的土地儲備還說得通，但中型發展商呢？連麵粉都無，何來有麵包賺錢？

散仔就話，麵粉貴過麵包，貴買貴賣的想法，是包含了個人的主觀願望．能不能做到，是非常視乎市況．

作為散戶，其實比大戶或發展商靈活很多．如果我們能客觀分析，比他們有更多優勝之處，千萬不要妄自菲薄．

幸福家庭

2008-07-19T08:00:00.002+08:00

面對一個陌生的單位，雖然你檢查過，又確定不是化裝樓，但有時都難免事後發現有一些小毛病．

如何避免呢？

經過散仔多次買樓的統計，發現如果賣家是一對幸福的小情人，或者是一個幸福的小家庭，所面對的樓宇問題會較少．

事後回想，這又不難理解．

一個幸福的家庭，對家裏的事務多必多點關心．有小問題，都會希望能得到較徹底的解決．既然有人同你解決咗，你買入單位後所發現的問題當然是比較少．

這個有趣的心得未知是否放於四海皆準，但散仔會覺得這是個非常溫暖的發現．

是神算或是神棍?

2008-07-17T00:00:00.003+08:00

散仔在去年底，已預測今年香港的樓市走勢格局．

１．農曆年後會出現反高潮
２．第二季至第三季出現買入時機
（在5月份補充，部份屋苑仍有5-10%的下跌空間）
３．第四季樓市明朗化，樓價回升

至於散仔對第一季至第三季樓價預測的各項理據，已經在前文有所分析，在此不贅．

在當時，散仔作出的預測，並未得到大眾所接受，要力排眾議，又談何容易．

在今天來看，各分析理據均是客觀及理性，而且預測確是絲毫不差．回頭來看，有些時候，忠言確是逆耳．

到目前為此，散仔的全年預測準確率達到75%（第一季至第三季），至於剩餘的25%，就要看奧運後第四季的表現．

至於第四季，散仔認為樓價會回穩及偏好．原因如下：

１．部份屋苑有個別單位的做價吸引，表面回報有5.5厘，如樓價能進一步下跌，承接力將會頗強．（目前仍未全面性，只有個別屋苑的個別單位）
２．預期明年薪酬有百分之三至五的增長(維他奶的前線員工有4.6%)，承擔比率將會下降．
３．承擔比率仍然維持在30%-40%的水平，散仔仍然覺得健康，甚至開始覺得樓價有點平的感覺．
４．以散仔落區的觀察，大部份業主並未有急於放售的心態．而個別屋苑，可謂尋底成功．

重結一點，散仔認為市底頗強．在一片淡風中，散仔認為樓價將會在第四季反彈．

相對於一些見好唱好，見淡唱淡的分析員，雖然散仔在自吹自雷，但話散仔高出了幾班，散仔會欣然接受．

今次又睇吓散仔準唔準？

有一點需要注要的，就是散仔仲未看清楚09年的樓市發展．外冷內熱，暫未看得通透．

最後，都係嗰句，賺咗錢，唔使多謝散仔，輸咗錢，唔好搵散仔．自已做事，自已負責．